Türkiye’den Avrupa Birliği’ne kara sınırı olan, 1 Ocak 2025 itibarıyla Schengen Bölgesi’ne tam olarak katılan ve 1 Ocak 2026 tarihinde resmen Euro Para Birimi’ni benimseyen Bulgaristan; Türk yatırımcılar, sınır ötesi iş insanları ve emekliler için her zaman en cazip gayrimenkul pazarlarından biri olmuştur.
Ancak Google aramalarında, sosyal medya platformlarında ve emlak ilanlarında Türk vatandaşlarının karşısına çıkan en büyük yanılgı şudur: “Bulgaristan’da 30.000 – 50.000 €’ya ucuz bir daire alarak Avrupa’da oturum izni ve serbest dolaşım hakkı kazanabilirsiniz.”
Bu iddia tamamen asılsız ve tehlikeli bir emlak pazarlama efsanesidir. Bu kapsamlı rehberde; Bulgaristan Yabancılar Kanunu (FRBA), Anayasal mülkiyet sınırları, 600.000 BGN kuralı, şirket (EOOD) kurarak arsa edinimi, inşaat ruhsat aşamaları (Akt 14, 15, 16) ve Sofya’dan Burgaz’a 2026 güncel metrekare fiyatları ışığında yasal gerçekleri tüm şeffaflığıyla açıklıyoruz.
Büyük Yanılgı: “Ucuz Daire Alarak Oturum İzni Alma” Efsanesi
İnternet üzerinde en sık aratılan bulgaristan ev alana oturum veriyor mu ve bulgaristan da ev almak sorgularının arkasında, Yunanistan’daki 250.000 €’luk dönüşüm modeliyle Bulgaristan’ın karıştırılması yatmaktadır.
Yasal Gerçek Nedir?
Bulgaristan Cumhuriyeti kanunlarına göre; herhangi bir fiyata standart bir konut satın almak, alıcıya otomatik olarak ne D-Tipi İkamet Vizesi ne de oturum izni (Residence Permit) kazandırır.
Sunny Beach (Güneşli Plaj), Bansko, Burgaz veya Kırcaali’den satın aldığınız 35.000 € ya da 80.000 € değerindeki bir daire, size yalnızca mülkiyet hakkı verir.
Bu mülkiyet, pasaportunuza otomatik bir ikamet kartı kazandırmaz. Ev sahibi olan bir Türk vatandaşı, eğer geçerli bir oturum kartı veya çok girişli Schengen vizesi yoksa, kendi evine dahi vize almadan serbestçe gidemez.
Gayrimenkul Yatırımı ile Oturum İzni Almanın Yasal Sınırı: 600.000 BGN Kuralı
| Kriter | Bulgaristan Yabancılar Kanunu (FRBA) Madde 24(1)(19) |
|---|---|
| Asgari Yatırım Tutarı | 600.000 BGN (Sabit kurla yaklaşık ~307.000 € / ~312.000 USD) |
| Öz Sermaye Şartı | Yatırım bedelinin en az %75'i yatırımcının kendi öz sermayesi olmalıdır (Bulgaristan içi mortgage kredisi %25'i geçemez). |
| Fon Kaynağı | Paranın tamamı yurt dışından (Türkiye veya başka bir ülke) yatırımcının şahsi banka hesabından Bulgaristan'a transfer edilmelidir. |
| Portföy Yapısı | Tek bir mülk zorunluluğu yoktur; toplam değeri 600.000 BGN'yi bulan birden fazla konut veya ticari ünite birleştirilebilir. |
| İzin Türü | Yıllık yenilenen Geçici Oturum İzni (Süresiz Kalıcı Oturum değildir). |
| Uygulama Zorluğu | Ağır bürokratik denetimler, yıllık yenileme harçları ve mülkün değerlemesine dair devlet eksper raporları nedeniyle pratikte neredeyse hiç tercih edilmemektedir. |
“Peki Bulgaristan gayrimenkul üzerinden hiç mi oturum vermiyor?” sorusunun yanıtı Bulgaristan Yabancılar Kanunu’nda (Foreigners in the Republic of Bulgaria Act – FRBA / ЗЧРБ) gizlidir.
Bulgaristan mevzuatı gayrimenkul alımı üzerinden oturum hakkını çok dar ve yüksek bir finansal eşikle tanımlamıştır.
Kritik Ayrım: Gerçek Bulgaristan Golden Visa (Fon Modeli)
Avrupa’da doğrudan Kalıcı Oturum (Permanent Residency – PR) sağlayan resmî Bulgaristan Golden Visa programı, gayrimenkul alımıyla değil; FRBA Madde 25(1) uyarınca 512.000 € (1.000.000 BGN) tutarında Bulgaristan Mali Denetim Komisyonu (FSC) onaylı Alternatif Yatırım Fonları (AIF) veya Borsa Yatırım Fonları (ETF) yatırımı ile verilmektedir.
Türk Vatandaşları için Bulgaristan’da Tapu ve Mülkiyet Sınırları
Bulgaristan’da gayrimenkul satın almak isteyen Türk vatandaşlarının mutlaka bilmesi gereken Anayasal bir kısıtlama bulunmaktadır:
A. Apartman Daireleri (Bina Mülkiyeti)
Türk vatandaşları, gerçek kişi (bireysel adlarına) olarak Bulgaristan sınırları içerisindeki apartman dairelerini, ofisleri ve ticari dükkanları hiçbir özel kısıtlama olmaksızın doğrudan satın alabilirler. Mülkiyet noter huzurunda düzenlenen Satış Senedi (Нотариален акт – Notarial Deed) ile şahsınız adına tescil edilir.
B. Arsa and Arazi Kısıtlaması (Anayasa Madde 22)
Bulgaristan Anayasası ve Mülkiyet Kanunu uyarınca; Avrupa Birliği dışındaki üçüncü ülke vatandaşlarının (Türk vatandaşları dahil) Bulgaristan topraklarında doğrudan şahısları adına arsa veya arazi (toprak payı) satın alması yasaktır. Müstakil bir köy evi, bahçeli bir villa veya imarlı/imarsız bir arsa almak istediğinizde, binanın altındaki toprak payı yabancı şahsa devredilemez.
Yasal Çözüm Formülü: Bulgaristan’da Şirket (EOOD / OOD) Kurmak
Bu anayasal kısıtlama, Bulgaristan Ticaret Kanunu’nun sunduğu son derece basit ve yasal bir yöntemle çözülmektedir:
- Türk yatırımcı adına Bulgaristan Adalet Bakanlığı Kayıtlar Ajansı’nda (Агенция по вписванията) %100 yabancı sermayeli bir Limited Şirket (EOOD – Tek Ortaklı Limited Şirket) kurulur.
- Şirketin asgari yasal sermayesi sadece 2 BGN (yaklaşık 1 €)’dur ve tescil işlemi 3 ila 5 iş günü içinde tamamlanır.
- Bulgaristan’da kurulan şirket yerel bir tüzel kişilik sayıldığından, bahçeli villanın veya arsanın tapusu şirketiniz adına tescil edilir. Siz de şirketin %100 hisse sahibi ve imza yetkilisi müdürü olarak mülkün mutlak sahibi olursunuz.
Bulgaristan’da Ev Alırken Bilinmesi Gereken İnşaat Aşamaları: Akt 14, 15 ve 16 Nedir?
Bulgaristan gayrimenkul piyasasında bir konut incelerken ilanlarda sürekli göreceğiniz “Akt (Акт)” belgeleri, Türkiye’deki yapı ruhsatı ve iskan süreçlerinin karşılığıdır. Mekânsal Planlama Kanunu uyarınca bu aşamaların bilinmemesi büyük mali kayıplara yol açar:
- Akt 14 (Акт 14 – Kaba İnşaat Kabulü): Binanın taşıyıcı karkasının, kolonlarının ve çatısının tamamlandığını gösterir. Akt 14 belgesi alındıktan sonra mülkün noter devri (tapusu) yapılabilir. Ancak bina henüz yaşanabilir durumda değildir.
- Akt 15 (Акт 15 – İnşaat Teslimi): Müteahhidin inşaatı projeye uygun olarak bitirdiğini ve binanın denetim komisyonuna hazır olduğunu onaylar.
- Akt 16 (Акт 16 – Yapı Kullanım İzni / İskân): En kritik belgedir. Devlet kabul komisyonu ve ilgili belediye baş mimarı tarafından verilir. Binanın elektrik, su, asansör ve yangın altyapısının eksiksiz olduğunu, mesken tarifesinden bireysel elektrik ve su aboneliği açılabileceğini belgeler.
⚠️ Hayati Uyarı: Akt 16 belgesi bulunmayan binalarda oturmak yasal değildir. Bu tür binalarda elektrik sanayi (şantiye) tarifesinden faturalandırılır ve daire sahipleri normalin 3–4 katı fatura ödemek zorunda kalır. Bulgaristan’da hazır konut alırken mutlaka “Akt 16 / Разрешение за ползване” belgesini aramalısınız.
Şehir Şehir 2026 Güncel Bulgaristan Emlak Fiyatları ve Kira Getirisi Analizi
1 Ocak 2026 Euro geçişi ve Schengen üyeliği sonrasında, Bulgaristan'ın büyük şehirlerinde konut fiyatları istikrarlı bir yükseliş trendine girmiştir. Ancak Batı Avrupa başkentleriyle kıyaslandığında hâlâ kıtanın en hesaplı metrekare maliyetlerini sunmaktadır:
| Şehir | Ortalama m² Fiyatı (2026) | Ortalama 1+1 Daire Fiyatı | Brüt Yıllık Kira Getirisi | Öne Çıkan Yatırım Karakteri |
|---|---|---|---|---|
| Sofya (Başkent) | 2.200 – 2.600 € | 110.000 – 145.000 € | %4,5 – %5,5 | Kurumsal kiracı profili, expat talebi, en yüksek sermaye değer artışı. |
| Filibe (Plovdiv) | 1.450 – 1.800 € | 75.000 – 95.000 € | %5,5 – %6,5 | Sanayi ve teknoloji koridoru, üniversite öğrencileri, yıl boyu kesintisiz talep. |
| Varna (Kuzey Sahil) | 1.650 – 2.400 € | 85.000 – 125.000 € | %5,0 – %6,0 | Yaz turizmi ve liman ticareti; lüks deniz manzaralı projeler. |
| Burgaz (Güney Sahil) | 1.300 – 1.700 € | 65.000 – 90.000 € | %5,0 – %5,8 | Türkiye'ye en yakın metropol (Dereköy sınırına 1 saat); gelişen lojistik üs. |
| Sunny Beach / Bansko | 650 – 1.200 € | 35.000 – 55.000 € | %6,0 – %9,0 (Sezonluk) | Uygun bütçeli tatil daireleri; kışın kayak, yazın deniz turizmi (yüksek aidat riskine dikkat!). |
| Kırcaali | 800 – 1.100 € | 45.000 – 65.000 € | %4,0 – %4,8 | Yoğun Türk nüfusu ve çifte vatandaşların ailevi gayrimenkul talebi. |
| Masraf Kalemi | Oran / Tutar | Açıklama |
|---|---|---|
| Belediye Emlak Devir Vergisi | %2 – %3 | Mülkün bulunduğu belediyeye göre değişir (Örn: Sofya, Varna ve Burgaz'da genellikle %3'tür). |
| Noter Masrafları | %0,4 – %1,2 (+ %20 KDV) | Mülkün resmi değerine göre kademeli devlet tarifesine göre hesaplanır. |
| Tapu Tescil Harcı | %0,1 | Tapunun Tapu Sicil Ajansı (Агенция по вписванията) tescil işlemleri için ödenir. |
| BULSTAT Kayıt Ücreti | Cüzi Sabit Harç | Yabancı alıcıların vergi dairesinden alacağı zorunlu kimlik/numara kaydı masrafıdır. |
| Emlak Danışmanlığı / Komisyonu | %2 – %3 (+ %20 KDV) | Emlakçı ile çalışılması durumunda standart piyasa hizmet bedelidir. |
| Hukuki İnceleme ve Avukatlık (İsteğe Bağlı) | Değişken | Tapu sicil temizliği, ipotek sorgusu (Удостоверение за тежести) ve sözleşme denetimi için ödenen ücret. |
Gayrimenkul Alarak Bulgaristan’da Oturum İzni Almanın Yasal Yolları Nelerdir?
Standart bir daire alımı tek başına oturum sağlamıyorsa, Türk vatandaşları Bulgaristan’da mülk alarak nasıl yasal oturum elde edebilir? Uygulamada en başarılı 3 yasal rota şunlardır:
1. Rota: Emekliler İçin D-Vizesi + Mülk Edinimi (En Popüler Model)
- Hukuki Dayanak: Bulgaristan Yabancılar Kanunu Madde 24(1)(10).
- Kimler için: Türkiye’de SGK, Bağ-Kur veya Emekli Sandığı’ndan emekli maaşı alan tüm Türk vatandaşları.
- Nasıl Çalışır: Sermaye yatırımı yapmanıza gerek yoktur. Türkiye’deki emekli maaşınızı (asgari Bulgaristan emekli maaşı karşılığı) kanıtlayıp Bulgaristan’da bir ev satın alırsanız (veya uzun dönemli kiralarsanız), Bulgaristan Konsolosluğu size doğrudan D-Tipi İkamet Vizesi verir.
- Avantajı: Bulgaristan’a yerleşip yıllık yenilenebilen geçici oturum kartı alırsınız.
2. Rota: Ticari Temsilcilik (TRO – Trade Representative Office)
- Hukuki Dayanak: Yatırımları Teşvik Kanunu Madde 24(1)(6).
- Nasıl Çalışır: Türkiye’de aktif ve vergi ödeyen bir şirketiniz varsa, bu şirketin Bulgaristan Ticaret ve Sanayi Odası’na (BCCI) bağlı resmi bir Ticari Temsilciliği açılır.
- Konut Entegrasyonu: Temsilci olarak atanan Türk vatandaşı, Bulgaristan’dan satın aldığı evi resmi ikametgah adresi göstererek oturum izni alır. Şirkette 10 Bulgar vatandaşı çalıştırma zorunluluğu yoktur.
3. Rota: Resmî Bulgaristan Golden Visa (512.000 € Fon Yatırımı)
Bürokrasiyle, şirket cirolarıyla veya emeklilik şartlarıyla uğraşmak istemeyen yüksek gelirli yatırımcılar için en temiz yoldur. Devlet denetimli fonlara yapılan 512.000 € yatırım karşılığında doğrudan Bulgaristan’da Kalıcı Oturum (PR) alınır; gayrimenkul alımı ise oturumdan bağımsız olarak portföy çeşitlendirmesi amacıyla Euro bazlı kira getirisi için yürütülür.
Bulgaristan gayrimenkul piyasası; Avrupa Birliği’nin en düşük kurumlar vergisi (%10), Euro para biriminin sağladığı finansal istikrar ve Türkiye’ye olan benzersiz lojistik yakınlığı ile muazzam bir potansiyel barındırmaktadır. Ancak gayrimenkul alımını bir “oturum izni bileti” olarak görmek yerine; doğru hukuki araçlarla (Emekli D-vizesi, Ticari Temsilcilik veya 512K € Fon Yatırımı) desteklenmiş sağlam bir B planı olarak kurgulamak gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Bulgaristan'da 50.000 €'ya ev alırsam oturma izni alabilir miyim?
Türk vatandaşları Bulgaristan'da arsa veya müstakil ev satın alabilir mi?
Bulgaristan'da ev alırken Akt 16 belgesi neden zorunludur?
Bulgaristan'da gayrimenkul kira gelirleri nasıl vergilendirilir?
Bulgaristan'da ev almak doğrudan oturum izni verir mi?
Bulgaristan'da ev almak için asgari bir tutar var mı?
Türk vatandaşları Bulgaristan'da arsalı ev alabilir mi?
Emekliler için Bulgaristan'da ev alırken tapu masrafları ne kadardır?
Bulgaristan'dan aldığım evi kiraya verirsem vergi ödemem gerekir mi?
Sorularınız için bizimle iletişime geçin.
Türkiye’nin İlk Golden Visa Platformu GVS
© Tüm hakları saklıdır.