Golden Visa Hangi Ülkelerde Geçerli?

2026 Yılında Avrupa Golden Visa Programları

Avrupa’da yaşamak, iş kurmak veya çocuklarına küresel bir gelecek sunmak isteyen yatırımcılar için “B Planı” arayışı, 2026 yılı itibarıyla tarihin en hareketli dönemlerinden birini yaşıyor. İspanya’nın yatırım yoluyla oturum programını tamamen kapatması, İrlanda’nın programı sonlandırması ve Malta’nın doğrudan yatırımcı vatandaşlığını askıya alması gibi radikal gelişmeler, pazarın dinamiklerini kökten değiştirdi.

Bugün Avrupa’da operasyonel olarak rüştünü ispatlamış ve aktif olarak devam eden altı ana program öne çıkıyor: Yunanistan, Portekiz, Bulgaristan, İtalya, Macaristan ve Letonya. Ancak bu ülkelerin kuralları, yatırım enstrümanları ve vatandaşlığa giden yolları son iki yılda tamamen farklı yönlere savruldu.

Yatırım Türü ve Giriş Eşikleri: Hangisi Daha Avantajlı?

Seçeceğiniz program, aslında nasıl bir varlık sınıfına (asset class) yatırım yapmak istediğiniz ve bütçe planlamanızla doğrudan ilişkilidir.

Letonya: En Uygun Maliyetli Rota (Minimum 50.000 €)

Letonya, 2026 yılında da Avrupa’nın en bütçe dostu oturum programı olma unvanını koruyor. Program şu anda yasal bir geçiş sürecindedir. 11 Haziran 2026’da parlamentoda kabul edilen ancak Cumhurbaşkanı tarafından ikinci kez görüşülmek üzere iade edilen yeni kanun tasarısı, pasif gayrimenkul ve banka mevduatı yollarını kaldırmayı hedeflerken şirket yatırımı (business equity) seçeneğini aynen korumaktadır:

• 50.000 € Şirket Yatırımı: 50’den az çalışanı ve 10 milyon €’dan az cirosu olan küçük bir Letonya şirketinin sermayesine en az 50.000 € yatırılması gerekir. Buna ek olarak devlete 10.000 € geri iadesiz devlet harcı ödenir (Toplam maliyet: 60.000 €). Şirketin yılda en az 40.000 € vergi ödemesi şarttır.
• 250.000 € Gayrimenkul Yatırımı (Geçici Dönem): Minimum 250.000 € değerinde nitelikli mülk alımı ve %5 devlet harcı ile başvuru yapılabilir (Yeni kanun tasarısı onaylandığında bu yol kapanacaktır).
• 150.000 € Devlet Fonu (Yeni Rota): Henüz tam olarak operasyonel olmamakla birlikte, tasarı kapsamında kurulması planlanan devlet destekli fona 150.000 € yatırım ve 10.000 € devlet harcı öngörülmektedir.

İtalya: Hızlı ve Güvenli “Yatırım Öncesi Ön Onay” Modeli (Minimum 250.000 €)

İtalya, yatırımcıların en büyük endişesi olan “para transfer ettikten sonra ret alma” riskini Nulla Osta (Yatırım Öncesi Ön Onay) sistemiyle sıfırlamaktadır. Yatırımcı, parayı transfer etmeden önce İtalyan devlet komitesinden onay alır; onay geldikten ve İtalya’ya giriş yaptıktan sonra yatırımını gerçekleştirmek için 3 ay süresi vardır. Sitede fiziksel mülk alımıyla oturum hakkı bulunmamaktadır. Rotalar:

• 250.000 € Yenilikçi Startup Yatırımı: Resmi sicile kayıtlı inovatif bir startup’a yapılan yatırımdır. 2026’da AB genelindeki en düşük aktif oturum eşiğidir.
• 500.000 € Şirket Yatırımı: Faal durumda olan ve en az bir finansal tablosu bulunan İtalyan limited şirketlerine yapılan yatırımdır.
• 2.000.000 € Devlet Tahvili: İtalyan hükümet tahvillerinin satın alınması ve 5 yıl boyunca satılmaması şartıdır.

Macaristan: 10 Yıllık Kesintisiz Oturum ve Gayrimenkul Fonları (Minimum 250.000 €)

Macaristan, Temmuz 2024’te başlattığı “Misafir Yatırımcı Programı” ile Avrupa’nın en iddialı ve uzun süreli ilk oturum hakkını sunmaktadır. Diğer ülkeler 2 veya 5 yıllık kartlar verirken, Macaristan ilk başvuruda doğrudan 10 yıl geçerli oturum izni sağlamaktadır. Seçenekler:

• 250.000 € Gayrimenkul Fonu Yatırımı: Macaristan Merkez Bankası denetimindeki ve varlıklarının en az %40’ı Macaristan konutlarına ayrılmış akredite gayrimenkul yatırım fonlarına en az 250.000 € yatırılması ve 5 yıl kilitli tutulması gerekir.
• 1.000.000 € Yükseköğretim Bağışı: Devlet üniversitelerini destekleyen vakıflara yapılan geri ödemesiz (hibe) bağıştır.

Yunanistan: Gayrimenkul Yatırımının Son Kalesi ve Airbnb Sınırlamaları

Yunanistan, gayrimenkul satın alma yoluyla oturum izni sağlayan en köklü programdır [294]. Ancak 2024-2025 yıllarında getirilen üç kademeli bölge sistemi ve Airbnb kiralama yasağı süreci daha seçici hale getirmiştir:

• 800.000 € Eşiği (Bölge A): Attika bölgesi (Atina ve Atina Rivierası), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ün üzerindeki tüm büyük adalar bu kapsama girer. Bu bölgelerde satın alınacak gayrimenkulün en az 120 m² büyüklüğünde tek bir ünite olması zorunludur.
• 400.000 € Eşiği (Bölge B): Yukarıdaki kapsama girmeyen anakara Yunanistan ve küçük adalar için geçerlidir. Yine en az 120 m² büyüklüğünde tek bir ünite şartı aranır.
• 250.000 € Eşiği (Dönüşüm / Restorasyon): Ticari bir mülkün (otel, depo vb.) konuta dönüştürülmesi veya tarihi binaların restore edilmesi projelerinde konum sınırı olmaksızın geçerlidir.
• 250.000 € Eşiği (Startup): “Elevate Greece” kayıtlı bir startup’a yapılan yatırımdır.

Portekiz: Tamamen Finansal Fon Odaklı Yeni Yapı (Minimum 500.000 €)

Portekiz, Ekim 2023’te yürürlüğe koyduğu “Mais Habitação” yasasıyla gayrimenkul satın alma ve gayrimenkul odaklı fon yatırım yollarını tamamen yasaklamıştır.

• 500.000 € Yatırım Fonu (Venture Capital / Private Equity): CMVM (Portekiz Sermaye Piyasası Kurulu) denetiminde olan, gayrimenkul ile doğrudan ya da dolaylı bağı bulunmayan finansal fonlara en az 500.000 € yatırım yapılması gerekir. Fonun en az %60’ı Portekiz merkezli şirketlerde değerlendirilmeli ve minimum 5 yıl vadeli olmalıdır.
• 250.000 € Kültürel Bağış: Sanat üretimi veya ulusal mirasın korunması projelerine yapılan, geri ödemesiz (hibe) bir hibe seçeneğidir.

Bulgaristan: Kalıcı Oturuma Odaklı Fon Yatırımı (Minimum 512.000 €)

Bulgaristan, 2023 yılında güncellediği mevzuat doğrultusunda geçici oturum yerine doğrudan Kalıcı Oturum (Permanent Residency) hakkı sunar.

• 512.000 € Fon Yatırımı (AIF / ETF): Bulgaristan Mali Denetim Komisyonu tarafından lisanslanmış, en az 5 milyon BGN varlığa sahip Alternatif Yatırım Fonlarına (AIF) veya borsa yatırım fonlarına (ETF) en az 512.000 € (tam olarak 1.000.000 BGN) yatırım yapılması ve bu yatırımın en az 5 yıl korunması gerekir.

Vatandaşlık Yolculuğu ve Dil Şartları: Hangisi Daha Hızlı Pasaport Verir?

Yatırımcıların en çok yanıldığı konu, oturum kartını aldıktan sonra vatandaşlığa giden yolun kolaylığıdır. 2026 yılındaki güncellemeler bu tabloyu tamamen değiştirdi.

Portekiz: “5 Yılda Vatandaşlık” Efsanesinin Sonu ve 10 Yıl Gerçeği

Portekiz Parlamentosu, Mayıs 2026’da yürürlüğe giren yeni Vatandaşlık Yasası (Lei Orgânica 1/2026) ile vatandaşlığa başvuru süresini çoğu üçüncü ülke vatandaşı için 5 yıldan 10 yıla çıkarmıştır.

• Retroaktif Uygulama: Bu yasa, geçmişte (2021-2025 yılları arasında) başvuru yapmış olan ancak henüz vatandaşlığını almamış mevcut Golden Visa sahiplerini de kapsamakta, geriye dönük hak tanımamaktadır.
• Gerçek Süreç: AIMA’nın (yeni göç idaresi) içinde bulunduğu yoğun onay gecikmeleri (1-2 yıla varan birikmiş iş yükü) eklendiğinde, Portekiz’de ilk yatırımdan pasaport teslimine kadar geçen pratik süre 12 ila 14 yılı bulmaktadır. Vatandaşlık başvurusunda en az A2 seviyesinde Portekizce bilindiğinin kanıtlanması zorunludur.

Yunanistan: Avrupa’nın En Hızlı Mainstream Vatandaşlık Rotası

Portekiz’in süreyi uzatmasıyla birlikte Yunanistan, şu anda Avrupa’da yatırımcılar için en hızlı pasaport veren ana program konumuna yükselmiştir.

• 7 Yıl Şartı: Yunanistan Golden Visa sahipleri, 7 yıllık yasal ve fiziki ikametin ardından vatandaşlık başvurusunda bulunabilirler.
• Dil ve Entegrasyon Şartı: Başvuru sahibinin B1 seviyesinde Yunanca bilmesi, ülkede gerçekten yaşadığını (yılda en az 183 gün) kanıtlaması ve coğrafya, tarih ve anayasa sınavlarını geçmesi gerekir.

Bulgaristan: Vatandaşlık İçin Büyük Bir Engel (Çifte Vatandaşlık Yasağı)

Bulgaristan’da 5 yıl boyunca yatırımını koruyan kalıcı oturum sahipleri vatandaşlığa başvurabilir. Ancak iki büyük dezavantaj vardır:

• Orijinal Vatandaşlıktan Vazgeçme Zorunluluğu: Bulgaristan, yatırım yoluyla vatandaşlık alan kişilerin kendi orijinal vatandaşlıklarından tamamen feragat etmesini (vazgeçmesini) şart koşmaktadır. Çifte vatandaşlığa yalnızca AB, EEA ve İsviçre vatandaşları için izin verilmektedir. Bu kural, Türk yatırımcılar için süreci neredeyse imkansız hale getirmektedir.
• Dil Sınavı: En az A1 seviyesinde Bulgarca dil yeterliliği aranmaktadır.

İtalya: 10 Yıllık Uzun Yol ve B1 Dil Şartı

İtalya’da vatandaşlığa giden yol sabır gerektirir.

• 10 Yıl Şartı: Yatırımcı vizesi sahipleri, ancak 10 yıllık kesintisiz ve yasal ikametin ardından vatandaşlık başvurusunda bulunabilirler.
• Dil Şartı: Başvuru sahibinin en az B1 seviyesinde İtalyanca dil yeterliliğini kanıtlaması zorunludur.

Macaristan: 8 Yıl Şartı ve Zorlu Dil Bariyeri

Macaristan, yatırımcılara 10 yıllık oturum kartı sunarak muazzam bir yaşam güvencesi sunsa da vatandaşlık süreci oldukça ciddidir.

• 8 Yıl Şartı: Yatırımcılar ancak 8 yıllık yasal ikametin ardından vatandaşlık başvurusunda bulunabilirler.
• Dil Şartı: Macarca, Avrupa’nın öğrenmesi en zor dillerinden biri olarak kabul edilir ve vatandaşlık için bu dilde yetkinlik kanıtlanmalıdır.

Letonya: 10 Yıllık Süreç ve A2 Letonca Şartı

Letonya’da vatandaşlık süreci kademelidir.

• 10 Yıl Şartı: 5 yıl geçici oturum süresini tamamladıktan sonra kalıcı oturum iznine geçilir. Kalıcı oturumun 5. yılında (toplamda 10 yıl) vatandaşlık başvurusu yapılabilir.
• Dil Şartı: Vatandaşlık için en az A2 seviyesinde Letonca dil yeterliliği aranmaktadır.

İkamet (Fiziksel Kalış) Zorunluluğu: Yılda Kaç Gün Gitmelisiniz?

Yatırımını yaptıktan sonra kendi ülkesinde yaşamaya ve işini yönetmeye devam etmek isteyenler için fiziksel ikamet kuralları hayati önem taşır.

• Yunanistan, İtalya, Macaristan (Kusursuz Esneklik): Oturum hakkını korumak ve yenilemek için bu üç ülkede de 0 gün (sıfır gün) kalma zorunluluğunuz vardır. Sadece biyometri işlemlerinde ve kart teslimlerinde fiziksel katılım gereklidir.
• Portekiz (Yıllık 7 Gün Kuralı): Golden Visa’yı aktif tutmak için Portekiz’de yılda ortalama 7 gün (her 2 yıllık yenileme periyodunda toplam 14 gün) fiziksel olarak bulunmanız yeterlidir.
• Letonya (Yıllık Ziyaret Şartı): Belirli bir gün sınırlaması olmamakla birlikte, oturum izninin yıllık kontrolü ve kartın yenilenmesi için yılda en az 1 kez Letonya’yı fiziksel olarak ziyaret etmek zorunludur.
• Bulgaristan (Kritik 2026 Yasa Tasarısı Uyarısı): Mevcut yasalara göre fiziksel kalış zorunluluğu yoktur. Ancak, 28 Temmuz 2026 tarihinde meclise sunulan yeni yasa tasarısı (Ref: 52-602-01-29), kalıcı oturum sahiplerinin yılda en az 6 ay ve 1 gün (183 gün) Bulgaristan’da fiziksel olarak bulunmasını zorunlu kılmayı öngörmektedir. Tasarı yasalaşırsa, ülkede yaşamayan yatırımcılar kalıcı oturum haklarını tamamen kaybedecektir.

Kullanım ve Gelir Kuralları: Airbnb ve Kiralama Durumu

• Yunanistan (Airbnb Yasağı ve 50.000 € Para Cezası): 2024-2026 kurallarına göre, Golden Visa mülklerinin Airbnb gibi platformlar üzerinden kısa süreli (60 günden az) kiraya verilmesi kesinlikle yasaktır. İhlal durumunda 50.000 € idari para cezası uygulanır ve oturum izni iptal edilir. Mülkler yalnızca uzun dönemli kontratlarla kiraya verilebilir; net getiri %3 ila %6 aralığındadır.
• Macaristan (Gayrimenkul Fonu Yatırımı): Macaristan’da doğrudan ev alma seçeneği bulunmadığı, yalnızca fon yatırımı yapılabildiği için metindeki “500.000 € doğrudan konut satın alma seçeneğiyle alınan gayrimenkuller serbestçe uzun veya kısa dönemli kiraya verilebilir. Fon yatırımlarında ise fon yöneticisi pasif olarak getiriyi dağıtır.
• Letonya (Yüksek Kira Getirisi): Letonya’da satın alınan gayrimenkuller serbestçe kiraya verilebilir ve %7.9 ila %8.5 arasında değişen yüksek kira getirisiyle Avrupa pazarında öne çıkar.
• Portekiz (Tamamen Pasif Finansal Getiri): Gayrimenkul rotası kapandığı için mülk yönetimi zahmetiniz yoktur. Yatırım yaptığınız fonun performansına göre yıllık %6 ila %12 arasında değişen temettü ve getiri imkanları mevcuttur. Sermayeniz fon süresi boyunca (genellikle minimum 5-8 yıl) kilitli kalır.

2026 Yılı Avrupa Golden Visa Karşılaştırma Matrisi (Özet Tablo)