Avrupa Golden Visa Programları: 6 Ülkenin Güncel Karşılaştırması

Avrupa’da yaşamak, iş kurmak veya çocuklarına küresel bir gelecek sunmak isteyen yatırımcılar için “B Planı” arayışı, bugün tarihin en hareketli dönemlerinden birini yaşıyor. İspanya’nın yatırım yoluyla oturum programını tamamen kapatması, İrlanda’nın programı sonlandırması ve Malta’nın doğrudan yatırımcı vatandaşlığını askıya alması gibi radikal gelişmeler, pazarın dinamiklerini kökten değiştirdi.

Bugün Avrupa’da operasyonel olarak rüştünü ispatlamış ve aktif olarak devam eden altı ana program öne çıkıyor: Yunanistan, Portekiz, Bulgaristan, İtalya, Macaristan ve Letonya. Ancak bu ülkelerin kuralları, yatırım enstrümanları ve vatandaşlığa giden yolları son iki yılda tamamen farklı yönlere savruldu.

Bu kapsamlı rehberde, en güncel yasal mevzuat değişiklikleri, yeni vergi düzenlemeleri ve gizli kısıtlamalar ışığında hangi Golden Visa programının sizin profilinize en uygun olduğunu tarafsız bir şekilde analiz ediyoruz.

Yatırım Türü ve Giriş Eşikleri: Hangisi Daha Avantajlı?

Seçeceğiniz program, aslında nasıl bir varlık sınıfına (asset class) yatırım yapmak istediğiniz ve bütçe planlamanızla doğrudan ilişkilidir.

Letonya: En Düşük Giriş Tutarı, Ama Artık Sadece Şirket Yolu (Minimum 50.000 €)

Letonya’nın yeni Göç Kanunu 20 Ağustos 2026’da yeniden kabul edildi ve 15 Eylül 2026’da yürürlüğe girdi. Gayrimenkul ve banka mevduatı yolları yeni başvurulara kapandı; şirket yatırımı yolu ise daha sıkı şartlarla devam ediyor:

• 50.000 € Şirket Yatırımı: En fazla 50 çalışanı ve en fazla 10 milyon € cirosu olan bir Letonya şirketinin sermayesine en az 50.000 € yatırılır ve devlete 10.000 € geri ödemesiz katkı ödenir (toplam 60.000 €). Şirketin yılda en az 40.000 € vergi ödemesi şarttır. Oturum izni 2 yıla kadar verilir ve yenilenir. Daha büyük şirketler için tutar 100.000 €’dur.
• Gayrimenkul (250.000 €) ve banka mevduatı (280.000 €): 15 Eylül 2026’dan itibaren yeni başvuru alınmıyor. Mevcut izinler süreleri bitene kadar geçerli.
• 150.000 € Devlet Fonu: Kanunda yer alıyor (en az 5 yıl yatırım ve 10.000 € devlet katkısı), ancak fon henüz kurulmadı.

Ayrıntılar için: Letonya Golden Visa ve Letonya’nın yeni Göç Kanunu

İtalya: Hızlı ve Güvenli “Yatırım Öncesi Ön Onay” Modeli (Minimum 250.000 €)

İtalya, yatırımcıların en büyük endişesi olan “para transfer ettikten sonra ret alma” riskini Nulla Osta (Yatırım Öncesi Ön Onay) sistemiyle sıfırlamaktadır. Yatırımcı, parayı transfer etmeden önce İtalyan devlet komitesinden onay alır; onay geldikten ve İtalya’ya giriş yaptıktan sonra yatırımını gerçekleştirmek için 3 ay süresi vardır. İtalya’da fiziksel mülk alımıyla oturum hakkı bulunmamaktadır. Rotalar:

• 250.000 € Yenilikçi Startup Yatırımı: Resmi sicile kayıtlı inovatif bir startup’a yapılan yatırımdır. İtalya programının en düşük giriş tutarıdır.
• 500.000 € Şirket Yatırımı: Faal durumda olan ve en az bir finansal tablosu bulunan İtalyan limited şirketlerine yapılan yatırımdır.
• 1.000.000 € Bağış: Kültür, eğitim, bilim ya da göç yönetimi gibi kamu yararı taşıyan projelere yapılan geri ödemesiz bağıştır.
• 2.000.000 € Devlet Tahvili: İtalyan hükümet tahvillerinin satın alınması ve 5 yıl boyunca satılmaması şartıdır.

Macaristan: 10 Yıllık Kesintisiz Oturum ve Gayrimenkul Fonları (Minimum 250.000 €)

Macaristan, Temmuz 2024’te başlattığı “Misafir Yatırımcı Programı” ile Avrupa’nın en iddialı ve uzun süreli ilk oturum hakkını sunmaktadır. Diğer ülkeler 2 veya 5 yıllık kartlar verirken, Macaristan ilk başvuruda doğrudan 10 yıl geçerli oturum izni sağlamaktadır. Seçenekler:

• 250.000 € Gayrimenkul Fonu Yatırımı: Macaristan Merkez Bankası denetimindeki ve varlıklarının en az %40’ı Macaristan konutlarına ayrılmış akredite gayrimenkul yatırım fonlarına en az 250.000 € yatırılması ve 5 yıl kilitli tutulması gerekir.
• 1.000.000 € Yükseköğretim Bağışı: Devlet üniversitelerini destekleyen vakıflara yapılan geri ödemesiz (hibe) bağıştır.

Yunanistan: Gayrimenkul Yatırımının Son Kalesi ve Airbnb Sınırlamaları

Yunanistan, gayrimenkul satın alma yoluyla oturum izni sağlayan en köklü programdır. Ancak 2024-2025 yıllarında getirilen üç kademeli bölge sistemi ve Airbnb kiralama yasağı süreci daha seçici hale getirmiştir:

• 800.000 € Eşiği (Bölge A): Attika bölgesi (Atina ve Atina Rivierası), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ün üzerindeki tüm büyük adalar bu kapsama girer. Bu bölgelerde satın alınacak gayrimenkulün en az 120 m² büyüklüğünde tek bir ünite olması zorunludur.
• 400.000 € Eşiği (Bölge B): Yukarıdaki kapsama girmeyen anakara Yunanistan ve küçük adalar için geçerlidir. Yine en az 120 m² büyüklüğünde tek bir ünite şartı aranır.
• 250.000 € Eşiği (Dönüşüm / Restorasyon): Ticari bir mülkün (otel, depo vb.) konuta dönüştürülmesi veya tarihi binaların restore edilmesi projelerinde konum sınırı olmaksızın geçerlidir.

Portekiz: Tamamen Finansal Fon Odaklı Yeni Yapı (Minimum 500.000 €)

Portekiz, Ekim 2023’te yürürlüğe koyduğu “Mais Habitação” yasasıyla gayrimenkul satın alma ve gayrimenkul odaklı fon yatırım yollarını tamamen yasaklamıştır.

• 500.000 € Yatırım Fonu (Venture Capital / Private Equity): CMVM (Portekiz Sermaye Piyasası Kurulu) denetiminde olan, gayrimenkul ile doğrudan ya da dolaylı bağı bulunmayan finansal fonlara en az 500.000 € yatırım yapılması gerekir. Fonun en az %60’ı Portekiz merkezli şirketlerde değerlendirilmeli ve minimum 5 yıl vadeli olmalıdır.
• 250.000 € Kültürel Bağış: Sanat üretimi veya ulusal mirasın korunması projelerine yapılan, geri ödemesiz (hibe) bir hibe seçeneğidir.

Bulgaristan: Kalıcı Oturuma Odaklı Fon Yatırımı (Minimum 511.292 €)

Bulgaristan, 2023 yılında güncellediği mevzuat doğrultusunda geçici oturum yerine doğrudan Kalıcı Oturum (Permanent Residency) hakkı sunar.

• 511.292 € Fon Yatırımı (AIF / ETF): Bulgaristan Mali Denetim Komisyonu tarafından lisanslanmış, en az 5 milyon BGN varlığa sahip Alternatif Yatırım Fonlarına (AIF) veya borsa yatırım fonlarına (ETF) en az 511.292 € (eski 1.000.000 BGN; Bulgaristan 1 Ocak 2026’da euroya geçti) yatırım yapılması ve bu yatırımın en az 5 yıl korunması gerekir.

Vatandaşlık Yolculuğu ve Dil Şartları: Hangisi Daha Hızlı Pasaport Verir?

Yatırımcıların en çok yanıldığı konu, oturum kartını aldıktan sonra vatandaşlığa giden yolun kolaylığıdır. Son yasal güncellemeler bu tabloyu tamamen değiştirdi.

Portekiz: “5 Yılda Vatandaşlık” Efsanesinin Sonu ve 10 Yıl Gerçeği

Portekiz Parlamentosu, Mayıs 2026’da yürürlüğe giren yeni Vatandaşlık Yasası (Lei Orgânica 1/2026) ile vatandaşlığa başvuru süresini çoğu üçüncü ülke vatandaşı için 5 yıldan 10 yıla çıkarmıştır.

• Retroaktif Uygulama: Bu yasa, geçmişte (2021-2025 yılları arasında) başvuru yapmış olan ancak henüz vatandaşlığını almamış mevcut Golden Visa sahiplerini de kapsamakta, geriye dönük hak tanımamaktadır.
• Gerçek Süreç: AIMA’nın (yeni göç idaresi) içinde bulunduğu yoğun onay gecikmeleri (1-2 yıla varan birikmiş iş yükü) eklendiğinde, Portekiz’de ilk yatırımdan pasaport teslimine kadar geçen pratik süre 12 ila 14 yılı bulmaktadır. Vatandaşlık başvurusunda en az A2 seviyesinde Portekizce bilindiğinin kanıtlanması zorunludur.

Yunanistan: Avrupa’nın En Hızlı Mainstream Vatandaşlık Rotası

Portekiz’in süreyi uzatmasıyla birlikte Yunanistan, şu anda Avrupa’da yatırımcılar için en hızlı pasaport veren ana program konumuna yükselmiştir.

• 7 Yıl Şartı: Yunanistan Golden Visa sahipleri, 7 yıllık yasal ve fiziki ikametin ardından vatandaşlık başvurusunda bulunabilirler.
• Dil ve Entegrasyon Şartı: Başvuru sahibinin B1 seviyesinde Yunanca bilmesi, ülkede gerçekten yaşadığını (yılda en az 183 gün) kanıtlaması ve coğrafya, tarih ve anayasa sınavlarını geçmesi gerekir.

Bulgaristan: Vatandaşlık İçin Büyük Bir Engel (Çifte Vatandaşlık Yasağı)

Bulgaristan’da 5 yıl boyunca yatırımını koruyan kalıcı oturum sahipleri vatandaşlığa başvurabilir. Ancak iki büyük dezavantaj vardır:

• Orijinal Vatandaşlıktan Vazgeçme Zorunluluğu: Bulgaristan, yatırım yoluyla vatandaşlık alan kişilerin kendi orijinal vatandaşlıklarından tamamen feragat etmesini (vazgeçmesini) şart koşmaktadır. Çifte vatandaşlığa yalnızca AB, EEA ve İsviçre vatandaşları için izin verilmektedir. Bu kural, Türk yatırımcılar için süreci neredeyse imkansız hale getirmektedir.
• Dil Sınavı: En az A1 seviyesinde Bulgarca dil yeterliliği aranmaktadır.

İtalya: 10 Yıllık Uzun Yol ve B1 Dil Şartı

İtalya’da vatandaşlığa giden yol sabır gerektirir.

• 10 Yıl Şartı: Yatırımcı vizesi sahipleri, ancak 10 yıllık kesintisiz ve yasal ikametin ardından vatandaşlık başvurusunda bulunabilirler.
• Dil Şartı: Başvuru sahibinin en az B1 seviyesinde İtalyanca dil yeterliliğini kanıtlaması zorunludur.

Macaristan: 8 Yıl Şartı ve Zorlu Dil Bariyeri

Macaristan, yatırımcılara 10 yıllık oturum kartı sunarak muazzam bir yaşam güvencesi sunsa da vatandaşlık süreci oldukça ciddidir.

• 8 Yıl Şartı: Yatırımcılar ancak 8 yıllık yasal ikametin ardından vatandaşlık başvurusunda bulunabilirler.
• Dil Şartı: Macarca, Avrupa’nın öğrenmesi en zor dillerinden biri olarak kabul edilir ve vatandaşlık için bu dilde yetkinlik kanıtlanmalıdır.

Letonya: 10 Yıllık Süreç ve A2 Letonca Şartı

Letonya’da vatandaşlık süreci kademelidir.

• 10 Yıl Şartı: 5 yıl geçici oturum süresini tamamladıktan sonra kalıcı oturum iznine geçilir. Kalıcı oturumun 5. yılında (toplamda 10 yıl) vatandaşlık başvurusu yapılabilir.
• Dil Şartı: Vatandaşlık için en az A2 seviyesinde Letonca dil yeterliliği aranmaktadır.

İkamet (Fiziksel Kalış) Zorunluluğu: Yılda Kaç Gün Gitmelisiniz?

Yatırımını yaptıktan sonra kendi ülkesinde yaşamaya ve işini yönetmeye devam etmek isteyenler için fiziksel ikamet kuralları hayati önem taşır.

• Yunanistan, İtalya, Macaristan (Kusursuz Esneklik): Oturum hakkını korumak ve yenilemek için bu üç ülkede de 0 gün (sıfır gün) kalma zorunluluğunuz vardır. Sadece biyometri işlemlerinde ve kart teslimlerinde fiziksel katılım gereklidir.
• Portekiz (Yıllık 7 Gün Kuralı): Golden Visa’yı aktif tutmak için Portekiz’de yılda ortalama 7 gün (her 2 yıllık yenileme periyodunda toplam 14 gün) fiziksel olarak bulunmanız yeterlidir.
• Letonya (Belirli Gün Şartı Yok): Yeni kanunla oturum izninin her yıl kayıt ettirilmesi zorunluluğu kaldırıldı. Kalıcı oturum ve vatandaşlık hedefleniyorsa ülkede fiilen ve kesintisiz yaşamak gerekir.
• Bulgaristan (Kritik Yasa Tasarısı Uyarısı): Mevcut yasalara göre fiziksel kalış zorunluluğu yoktur. Ancak, 28 Temmuz 2026 tarihinde meclise sunulan yeni yasa tasarısı (Ref: 52-602-01-29), kalıcı oturum sahiplerinin yılda en az 6 ay ve 1 gün (183 gün) Bulgaristan’da fiziksel olarak bulunmasını zorunlu kılmayı öngörmektedir. Tasarı yasalaşırsa, ülkede yaşamayan yatırımcılar kalıcı oturum haklarını tamamen kaybedecektir.

Kullanım ve Gelir Kuralları: Airbnb ve Kiralama Durumu

• Yunanistan (Airbnb Yasağı ve 50.000 € Para Cezası): Güncel kurallara göre, Golden Visa mülklerinin Airbnb gibi platformlar üzerinden kısa süreli (60 günden az) kiraya verilmesi kesinlikle yasaktır. İhlal durumunda 50.000 € idari para cezası uygulanır ve oturum izni iptal edilir. Mülkler yalnızca uzun dönemli kontratlarla kiraya verilebilir; net getiri %3 ila %6 aralığındadır.
• Macaristan (Gayrimenkul Fonu Yatırımı): Macaristan programından doğrudan konut alma seçeneği kaldırıldı; gayrimenkul yolu yalnızca akredite gayrimenkul fonları üzerinden işliyor. Getiriyi fon yöneticisi dağıtır.
• Letonya (Gayrimenkul Yolu Kapandı): 15 Eylül 2026’dan itibaren Letonya’da ev almak oturum izni sağlamıyor. Şirket yolunda getiri, ortağı olduğunuz şirketin kârına bağlıdır.
• Portekiz (Tamamen Pasif Finansal Getiri): Gayrimenkul rotası kapandığı için mülk yönetimi zahmetiniz yoktur. Yatırım yaptığınız fonun performansına göre yıllık %6 ila %12 arasında değişen temettü ve getiri imkanları mevcuttur. Sermayeniz fon süresi boyunca (genellikle minimum 5-8 yıl) kilitli kalır.

   

Avrupa Golden Visa Karşılaştırma Tablosu (Güncel)