Yunanistan, AB dışı ülke vatandaşlarının konut alımlarında tapu devir vergisini %3’ten %15’e çıkarmayı planlıyor. Belediye payıyla toplam oran %3,09’dan %15,45’e yükselecek. Açıklanan başlangıç tarihi 1 Temmuz 2027, ancak düzenleme 27 Ekim 2026 itibarıyla henüz kanunlaşmadı. Bu değişiklik, Türk vatandaşı bir yatırımcı için €400.000’lik konutta yaklaşık €49.000 ek vergi anlamına geliyor. Sıfır konutta KDV askısı, sermaye kazancı vergisi askısı, kira geliri vergisi, ENFIA indirimi ve kısa dönem kiralama yasağı da Golden Visa yatırımcısını doğrudan ilgilendiriyor. Bu yazıda hepsini bugünkü durumu ve yatırımcıya etkisiyle birlikte anlatıyoruz.
Programın şartları ve toplam maliyet tablosu için: Yunanistan Golden Visa şartları ve maliyeti.
Özet: Golden Visa yatırımcısını ilgilendiren vergiler
| Konu | Bugün | Ne değişiyor? | Yatırımcıya etkisi |
|---|---|---|---|
| Tapu devir vergisi | %3,09 | AB dışı alıcılar için %15,45 (açıklanan tarih 1 Temmuz 2027, henüz kanun değil) | €400.000'lik konutta +€49.440 |
| Sıfır konutta KDV | %24 KDV askıda; %3,09 tapu vergisi ödeniyor | Askının 2027'de de süreceği açıklandı, bitiş tarihi belli değil | Askı sürerse sıfır konutta da %15,45 |
| Sermaye kazancı vergisi | %15, 31 Aralık 2026'ya kadar askıda | 2027 bütçesinde yeniden ele alınabilir | Satışta kâr üzerinden şu an vergi yok |
| Kira geliri vergisi | 2026 gelirlerinden itibaren yeni %25 dilimi | 12.001–24.000 € arası %35 yerine %25 | Uzun dönem kiraya verenin vergisi düşüyor |
| ENFIA (yıllık emlak vergisi) | Sigortalı konutta %20'ye kadar indirim | – | Afet sigortası yaptıran indirim alır |
| Kısa dönem kiralama | Golden Visa mülkünde yasak | – | €50.000 ceza ve oturum izninin iptali |
%15 tapu vergisi: AB dışı alıcılar için ne değişiyor?
Yunanistan’da ikinci el bir konut alan kişi bugün %3 tapu devir vergisi öder. Buna verginin %3’ü oranında belediye payı eklenince toplam oran %3,09 olur. Vergi, sözleşme bedeli ile mülkün resmi değerinden (objektif değer) hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır ve noterde tapu imzalanmadan önce ödenir.
Başbakan Kiryakos Miçotakis 6 Eylül 2026’da Selanik Uluslararası Fuarı’nda, AB dışından gelen alıcılar için bu oranın %15’e çıkarılacağını açıkladı. Hükümet bu adımı konut fiyatlarındaki artışı frenlemek için attığını söyledi. Belediye payıyla birlikte toplam oran %15,45 olacak.
Ne zaman başlıyor?
Açıklanan başlangıç tarihi 1 Temmuz 2027. İlk açıklamalarda 1 Ocak 2027 tarihi geçmişti. Daha sonra, devam eden alımların tamamlanabilmesi için tarih Temmuz 2027’ye ertelendi. 27 Ekim 2026 itibarıyla kanun taslağı yayımlanmadı. Kanun metni çıkana kadar tarih, oran ve istisnalar değişebilir.
Kimler ödeyecek, kimler muaf?
Açıklanan haliyle vergi, AB ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki ülkelerin vatandaşı olan gerçek kişilerin konut alımlarına uygulanacak. Türk vatandaşları bu kapsamda.
- Muaf: Yunan asıllı kişiler (omogenis); soy bağının belgelenmesi gerekecek.
- Muaf: Yunanistan’da uzun süreli oturum statüsü olanlar. Golden Visa bu statü değildir.
- Kapsam dışı: ticari mülk, arsa ve sanayi tesisi alımları.
- Açıklanan kapsamda şirketler yok. Ancak kanun metni şirketleri de kapsayabilir.
Türk vatandaşlığının yanında bir AB ülkesinin vatandaşlığını da taşıyanlar alımı AB vatandaşı olarak yapabilir. Çifte vatandaşlığın nasıl değerlendirileceği kanunda netleşecek.
Golden Visa maliyeti ne kadar artıyor?
Vergi matrahının sözleşme bedeline eşit olduğu varsayılmıştır; belediye payı dahildir.
| Mülk bedeli | Golden Visa yolu | Bugün (%3,09) | 1 Temmuz 2027 sonrası (%15,45) | Fark |
|---|---|---|---|---|
| €250.000 | Dönüşüm projesi | €7.725 | €38.625 | +€30.900 |
| €400.000 | Atina ve Selanik dışı bölgeler | €12.360 | €61.800 | +€49.440 |
| €800.000 | Atina, Selanik, Mikonos, Santorini | €24.720 | €123.600 | +€98.880 |
Noter, tescil, avukat ve oturum izni harçları değişmiyor. Golden Visa yatırım eşikleri de aynı kalıyor; artan yalnızca alım sırasında ödenen vergi.
€250.000’lik dönüşüm projeleri ne olacak?
Açık kalan en önemli soru bu. €250.000’lik Golden Visa yolu, ticari binalardan konuta dönüştürülen mülkler içindir. Bu mülkler satış anında konut olarak tescilli olduğundan %15 kapsamına girebilir. Yunan basınına göre sektör bu projeler için muafiyet ya da daha düşük bir oran istiyor. Kanun çıkana kadar €250.000’lik projelerde de %15,45 ihtimaliyle bütçe yapmak daha güvenli.
Ön sözleşme imzaladım, eski oranla korunur muyum?
Yunanistan’da mülkiyet, noterde tapu imzalanıp Kadastro’ya tescil edildiğinde geçer. Kapora, rezervasyon veya ön sözleşme mülkiyeti devretmez. Bu yüzden kanun aksini söylemedikçe belirleyici olan tapu tarihidir. Hükümet ön sözleşmelerin korunup korunmayacağını henüz açıklamadı. İnşaat halindeki bir projede tapu Temmuz 2027’den sonraya kalırsa ek vergi, sözleşmede aksi yazılmadıkça alıcıya kalır. Ön sözleşmeye bir “vergi değişikliği” maddesi eklenmesini avukatınızla görüşün.
Şirket üzerinden almak çözüm mü?
Golden Visa, belirli şartlarla yatırımcıya ait bir şirket üzerinden yapılan alımlarda da mümkün. Ancak Yunanistan, Türk vatandaşlarının AB şirketleri üzerinden yaptığı alımları denetlemeye başladı. Kanun metni şirketleri de kapsama alabilir. Şirket yapısının ayrı vergi ve muhasebe yükü vardır; yalnızca bu vergiden kaçınmak için kurulması önerilmez.
Sıfır konutta %24 KDV askısı
Yapı ruhsatı 2006’dan sonra alınan sıfır konutların satışında normalde %24 KDV uygulanır. Bu KDV 31 Aralık 2026’ya kadar askıya alındı. Bu süre içinde sıfır konutta da KDV yerine %3,09 tapu devir vergisi ödeniyor. Hükümet Eylül 2026’da askının devam edeceğini açıkladı ama bitiş tarihini belirtmedi. Askı 2027’de de sürerse, sıfır konut alan AB dışı alıcı 1 Temmuz 2027’den sonra %15,45 tapu vergisi öder. Askı biterse %24 KDV’ye dönülür.
Sermaye kazancı vergisi askıda
Mülkü alış fiyatından yüksek bir fiyata sattığınızda, aradaki kâr üzerinden %15 sermaye kazancı vergisi alınması öngörülüyor. Bu vergi yıllardır erteleniyor ve şu an 31 Aralık 2026’ya kadar askıda. Bu tarihe kadar yapılan satışlarda kâr üzerinden vergi alınmıyor. Askının 2027’de devam edip etmeyeceği bütçe sürecinde netleşecek.
Kira geliri vergisi: yeni %25 dilimi
2026 yılında elde edilen kira gelirlerinden itibaren yeni dilimler uygulanıyor. Bu dilimlere göre ilk beyan 2027'de yapılacak.
| Yıllık kira geliri | Eski oran | Yeni oran (2026 gelirleri) |
|---|---|---|
| 0 – 12.000 € | %15 | %15 |
| 12.001 – 24.000 € | %35 | %25 |
| 24.001 – 35.000 € | %35 | %35 |
| 35.000 € üzeri | %45 | %45 |
Örnek: Yıllık 20.000 € kira geliri olan bir yatırımcı eski sistemde 4.600 € vergi öderdi (12.000 € × %15 + 8.000 € × %35). Yeni sistemde 3.800 € öder (12.000 € × %15 + 8.000 € × %25). Yıllık tasarruf 800 €.
ENFIA’da sigorta indirimi
ENFIA, Yunanistan’da mülk sahiplerinin her yıl ödediği emlak vergisidir. Konutunu deprem, yangın ve sele karşı 12 ay boyunca sigortalayan sahip indirim alır. Vergi değeri 500.000 €’ya kadar olan konutlarda indirim %20, üzerindekilerde %10’dur. Sigorta süresi 12 aydan kısaysa indirim de orantılı olarak azalır. İndirim, mülk portföyünün tamamına değil yalnızca sigortalı konuta uygulanır.
Golden Visa mülkünde kısa dönem kiralama yasak
Golden Visa ile alınan konut Airbnb, Booking gibi platformlarda kısa dönemli olarak kiralanamaz. Yasağı ihlal eden mülk sahibine €50.000 idari para cezası kesilir ve oturum izni iptal edilir. Mülk yalnızca uzun dönemli kira sözleşmesiyle kiraya verilebilir.
2027’den önce ne yapmalı?
- Takvimi tapu tarihine göre kurun. Belirleyici olan tapunun imzalanıp tescil edilmesi. Mülk seçimi, hukuki inceleme ve ödeme için birkaç ay pay bırakın.
- İki bütçe yapın: %3,09 ve %15,45. €400.000’lik konutta aradaki fark yaklaşık €49.000.
- İnşaat halindeki projede teslim tarihine bakın. Tapu Temmuz 2027’den sonraya kalıyorsa ek vergiyi kimin ödeyeceğini sözleşmeye yazdırın.
- Bölgeyi kontrol edin. Türk vatandaşları sınır bölgelerinde mülk almak için ayrıca izin almak zorunda.
- Acele edip yanlış mülke yönelmeyin. Vergi artacak diye eşiği karşılamayan ya da hukuki incelemesi eksik bir mülk almayın.
Sıkça Sorulan Sorular
%15 tapu vergisi kesinleşti mi?
Türk vatandaşları %15 vergi ödeyecek mi?
Golden Visa yatırım eşikleri değişiyor mu?
Golden Visa sahipleri %15 vergiden muaf mı?
Fon, mevduat veya tahvil yoluyla alınan Golden Visa etkilenir mi?
Golden Visa mülkümü Airbnb'de kiralayabilir miyim?
Kaynaklar
- Protothema – %15 tapu vergisi: kimler muaf, Golden Visa’daki belirsizlik (8 Eylül 2026)
- Katsouris Law Firm – Greece’s 15% transfer tax from 1 July 2027 (14 Ekim 2026)
- Ballas Pelecanos Law – 15% property transfer tax (14 Eylül 2026)
- To Vima – Konut arzını artırmak için vergi teşvikleri uzatıldı (7 Eylül 2026)
- Elxis – Kira geliri vergisinde yeni dilimler (19 Eylül 2025)
- Hellas Direct – ENFIA sigorta indirimi
