Yunanistan Hükümeti ve Maliye Bakanlığı, gayrimenkul sahiplerini ve Yunanistan Golden Visa yatırımcılarını doğrudan ilgilendiren emlak ve gelir vergisi mevzuatında kapsamlı düzenlemelere gitti. Yapılan yasal güncellemelerle birlikte; kira gelir vergisi dilimlerinden KDV muafiyeti sürelerine, sermaye kazancı vergisinden ENFIA indirimlerine kadar birçok kritik kural yeniden şekillendi.
Peki, Yunanistan vergi sisteminde eskiden durum nasıldı, yeni kararlarla ne değişti? İşte yatırımcıların bilmesi gereken tüm resmi detaylar ve eski-yeni vergi karşılaştırma rehberi.
Özet Karşılaştırma Tablosu: Neler Değişti?
| Vergi Kalemi | Eskiden Nasıldı? | 2026 Güncellemesi İle Şimdi Nasıl Oldu? | Yatırımcıya Etkisi |
|---|---|---|---|
| Kira Geliri Vergisi | 12.000 € – 35.000 € arası doğrudan %35 vergilendiriliyordu. | Araya %25'lik yeni dilim eklendi (12.000 € – 24.000 € arası %25 oldu). | Avantaj: Orta segment kira gelirlerinde vergi yükü hafifledi. |
| Sıfır Konut KDV Oranı | Sıfır binalarda %24 KDV kuralı bulunuyordu (moratoryum süresi doluyordu). | %24 KDV muafiyeti 31 Aralık 2026'ya kadar resmen uzatıldı. | Avantaj: Yeni projelerde %24 KDV yerine sadece %3.09 devir vergisi ödeniyor. |
| Sermaye Kazancı Vergisi | Mülk satışındaki %15 değer artış vergisi yürürlüğe girmeyi bekliyordu. | %15 Sermaye Kazancı Vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar askıya alındı. | Avantaj: Mülk satış kârından vergi ödenmiyor. |
| ENFIA Emlak Vergisi | Her mülk için sabit ENFIA tarifesi uygulanıyordu. | Afet sigortası yaptıran konutlara %20'ye varan ENFIA indirimi getirildi. | Avantaj: Yıllık emlak vergisinde maliyet tasarrufu. |
| Airbnb / Kısa Dönem Kiralama | Golden Visa mülkleri Airbnb üzerinden serbestçe kiralanabiliyordu. | Golden Visa mülklerinde 60 günden kısa kiralama kesinlikle yasaklandı. | Kısıtlama: İhlal halinde 50.000 € ceza ve vize iptali riski (sadece uzun dönem kiralama serbest). |
Kira Geliri Vergisi Değişti: %25’lik Yeni Vergi Dilimi Yürürlükte!
Yunanistan’da gayrimenkulünden kira geliri elde eden Golden Visa yatırımcılarını en çok sevindiren düzenleme gelir vergisi dilimlerinde yapıldı.
- Eskiden Nasıldı? Yıllık 12.000 €’ya kadar olan kira gelirleri %15 oranında vergilendirilirken, 12.000 €’yu aşan kısım doğrudan %35 gibi yüksek bir vergi dilimine giriyordu.
- Şimdi Nasıl Oldu? Maliye Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulan yeni vergi skalası ile araya %25’lik ara dilim eklendi. Güncel kira geliri vergisi dilimleri şu şekilde yeniden düzenlendi:
- 0 – 12.000 € arası: %15
- 12.001 € – 24.000 € arası: %25 (Yeni eklenen avantajlı dilim)
- 24.001 € – 35.000 € arası: %35
- 35.001 € ve üzeri: %45
Örnek Senaryo: Yıllık 20.000 € kira geliri olan bir yatırımcı, eski sistemde 12.000 € üzeri kalan 8.000 € için %35 vergi (2.800 €) öderken; yeni düzenlemeyle bu tutarı %25’ten (2.000 €) ödeyecek ve yılda 800 € net vergi tasarrufu sağlayacak.
Sıfır Projelerde %24 KDV Muafiyeti 31 Aralık 2026’ya Kadar Uzatıldı!
Yunanistan’da yeni inşa edilen binaların alımında uygulanan KDV muafiyetinin süresi hakkında beklenen karar açıklandı.
- Eskiden Nasıldı? Yunan mevzuatına göre 2006 sonrası yapı ruhsatı alınan sıfır konutlarda %24 KDV ödenmesi gerekiyordu. Ancak hükümet inşaat sektörünü desteklemek amacıyla bu kuralı geçici moratoryumlarla ertelemekteydi.
- Şimdi Nasıl Oldu? Yayınlanan son resmi kararname ile sıfır konutlardaki KDV muafiyeti 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatıldı. Böylece ister eski ikinci el bir daire ister lansmandan sıfır bir proje alın, ödeyeceğiniz tapu devir vergisi sabitleşerek sadece %3,09 (FMA) olarak uygulanmaya devam edecek.
Sermaye Kazancı Vergisi (%15) Tekrar Askıya Alındı
Gayrimenkulünü satıp kâr elde etmek isteyen yatırımcıların yakından takip ettiği Değer Artış Vergisi (Capital Gains Tax) erteleme kararı yenilendi.
- Eskiden Nasıldı? Mülkün alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki kâr farkından %15 oranında vergi alınmasını öngören kanun maddesi ertelenmiş durumdaydı.
- Şimdi Nasıl Oldu? Piyasadaki likiditeyi ve yabancı yatırım akışını korumak adına %15 Sermaye Kazancı Vergisi 31 Aralık 2026 tarihine kadar yeniden askıya alındı. Bu tarihe kadar satılan mülklerin kârından sermaye kazancı vergisi alınmayacak.
ENFIA (Yıllık Emlak Vergisi) için %20 Sigorta İndirimi Teşviki
Yunanistan’da her yıl ödenen ENFIA emlak vergisinde mülk sahiplerine özel bir indirim imkanı tanındı.
- Eskiden Nasıldı? Tüm mülk sahipleri gayrimenkulün metrekaresi, yaşı ve bölgesel objektif değerine göre hesaplanan ENFIA vergisini standart tarifeden ödemekteydi.
- Şimdi Nasıl Oldu? 5045/2023 Sayılı Kanun uyarınca, mülkünü doğal afetlere (deprem, yangın, sel) karşı yetkili bir sigorta şirketi üzerinden tam kapsamlı sigortalatan konut sahiplerine ENFIA ödemelerinde %20’ye varan vergi indirimi uygulanmaya başlandı. Objektif değeri 500.000 € altındaki konutlarda bu indirim %20, üzerindekilerde ise %10 olarak uygulanıyor.
DİKKAT: Airbnb ve Kısa Dönem Kiralama Yasağı Resmileşti!
Vergi düzenlemelerinin yanında Golden Visa yatırımcılarının en çok dikkat etmesi gereken idari kural değişikliği kiralama modellerinde yaşandı.
- Eskiden Nasıldı? Golden Visa kapsamında satın alınan gayrimenkuller Airbnb, Booking gibi platformlar üzerinden turistik amaçlı kısa dönemli kiraya verilebiliyordu.
- Şimdi Nasıl Oldu? 5100/2024 Sayılı Kanun’un 64. Maddesi uyarınca, Golden Visa ile edinilen mülklerin 60 günden kısa süreli (Airbnb vb.) kiralanması KESİNLİKLE YASAKLANDI.
- Cezası: Yasağın ihlali halinde mülk sahibine 50.000 € idari para cezası kesilmekte ve yatırımcının oturum kartı derhal iptal edilmektedir.
- İzin Verilen Model: Mülkler yalnızca geleneksel uzun dönemli (en az 1 yıllık) konut sözleşmeleriyle kiraya verilebilir.
🚨 Özet: Yatırımcılar için Aksiyon Planı
Yunanistan’daki bu güncel vergi değişiklikleri, mülkünü uzun dönemli kiraya veren ve sıfır projelerden alım yapmayı hedefleyen yatırımcılar için maliyet avantajları sunarken; kısa dönemli kiralama yapmak isteyenler için net yasal sınırlar koymaktadır.
Golden Visa sürecinizin vergi optimizasyonu, çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları (ÇVÖA) ve tapu işlemleriniz hakkında detaylı bilgi almak için Golden Visa Solutions uzman ekibimizle dilediğiniz zaman iletişime geçebilirsiniz. Yunanistan Golden Visa sayfamızdan bilgi edinebilirsiniz.
