希腊黄金签证投资者的税收规则已更新！

希腊政府和财政部对房地产和所得税立法进行了全面监管，直接通知了房产业主和希腊黄金签证投资者。随着实施的法律更新，从所得税税率到增值税免税期、资本 gains 税到ENFIA减免等许多关键规则都得到了重塑。

那么，希腊税收系统过去的情况如何，新决定又带来了哪些改变？以下是投资者需要了解的所有官方细节以及新旧税收对比指南。

📌 摘要对比表：发生了哪些变化？

税收项目	过去情况如何？	2026年最新更新如何？	对投资者的影响
租金收入税	12,000欧元 – 35,000欧元之间的收入直接按35%征税。	中间新增了25%的税率档（12,000欧元 – 24,000欧元现在按25%征税）。	优势：中端租金收入的税收负担有所减轻。
新房增值税（VAT）率	新建筑物适用24%的增值税规则（暂缓期即将到期）。	24%的增值税豁免已正式延长至2026年12月31日。	优势：购买新项目时无需支付24%的增值税，只需支付3.09%的过户税。
资本利得税	房产销售的15%增值/资本利得税正等待实施。	15%的资本利得税已暂停至2026年12月31日。	优势：房产销售利润暂免缴税。
ENFIA 房产税	每处房产均适用标准的 ENFIA 税率。	为购买灾害保险的住宅推出了最高20%的 ENFIA 折扣。	优势：节省年度房产税成本。
Airbnb / 短期租赁	黄金签证房产可以通过 Airbnb 自由出租。	黄金签证房产严格禁止进行60天以下的短期租赁。	限制：如有违规，将面临50,000欧元罚款及取消居留许可的风险（仅允许长期租赁）。

在希腊通过房地产获得租金收入的黄金签证投资者最感欣慰的调整，是在所得税税阶方面进行的。

过去是怎样的？年租金收入在12,000欧元以内的按15%纳税，而超过12,000欧元的部分则直接进入高达35%的税阶。
现在是怎样的？随着财政部实施的新税收等级，中间增设了25%的中档税阶，目前的租金收入税阶重新调整如下：
- 0 – 12,000欧元之间：15%
- 12,001 – 24,000欧元之间：25%（新增的优惠税阶）
- 24,001 – 35,000欧元之间：35%
- 35,001欧元及以上：45%

示例场景：一位年租金收入为20,000欧元的投资者，在旧系统中，对12,000欧元以上剩余的8,000欧元需支付35%的税（2,800欧元）；而在新规定下，这笔金额将按25%支付（2,000欧元），每年可节省800欧元的净税款。

过去是怎样的？根据希腊立法，2006年后颁发建筑许可的新建住宅原本必须支付24%的增值税，但政府通过临时暂缓期推迟了这一规则，以支持建筑行业。
现在是怎样的？随着发布的最新官方法令，新建住宅的增值税豁免已延长至2026年12月31日。因此，无论您是购买二手还是来自一手/预售项目的新房产，您的契税都将固定下来，继续仅支付3.09%的过户税（FMA）。

想要出售房产并获利的投资者密切关注的资本利得税延期决定已更新。

在希腊每年缴纳的ENFIA房产税中，为房产业主提供了一项特殊的折扣优惠。

过去是怎样的？所有业主都按照标准税率支付根据房产面积、房龄和地区客观价值计算的ENFIA税。
现在是怎样的？根据第5045/2023号法律，通过授权保险公司为其房产投保自然灾害（地震、火灾、洪水）全面保险的业主，可获得高达20%的ENFIA折扣。客观价值在50,000欧元以下的折扣为20%，超过的为10%。

注意：Airbnb及短期租赁禁令已正式生效！

除了税收规定外，黄金签证投资者最需要注意的行政规则变动发生在租赁模式上。

过去是怎样的？在黄金签证范围内购买的房产可以通过Airbnb、Booking等平台进行旅游短租。
现在是怎样的？根据第5100/2024号法律第64条，严禁将通过黄金签证获得的房产进行少于60天（如Airbnb等）的短期出租。
- 处罚：如违反禁令，将对房产业主处以50,000欧元的行政罚款，并立即取消投资者的居留卡。
- 允许的模式：房产只能通过传统的长期（至少1年）住宅合同进行出租。

希腊的这些最新税收变化为旨在长期出租房产及从新建项目购买的投资者提供了成本优势，同时为想要进行短租的人设定了明确的法律界限。