Makale Özeti
Türk vatandaşları Yunanistan’da Rodos, İstanköy (Kos), Midilli, Sakız, Sisam ve Dedeağaç gibi sınır bölgeleri dışında serbestçe ev alabilir. Satın alma süreci vergi numarası, Yunan banka hesabı, avukat kontrolü ve noterde satış imzasından oluşur; vekaletle Yunanistan’a gitmeden de yapılabilir. Bugün tapu devir vergisi %3,09’dur; AB dışı alıcılar için 1 Temmuz 2027’den itibaren %15,45’e çıkarılması planlanıyor. Golden Visa için Atina’da normal bir konut en az €800.000 ve 120 m² olmalıdır; €250.000’lik daireler yalnızca dönüşüm projelerinde Golden Visa sağlar.
Golden Visa Uyumlu Satılık Daireler
Golden Visa için ev bedeli ne olmalı?
| Bölge | En düşük bedel | Şart |
|---|---|---|
| Atina (Attika), Selanik, Mikonos, Santorini, nüfusu 3.100'ü aşan adalar | €800.000 | Tek konut, en az 120 m² |
| Yunanistan'ın diğer bölgeleri | €400.000 | Tek konut, en az 120 m² |
| Tüm Yunanistan | €250.000 | Yalnızca ticari binadan konuta dönüşüm veya tescilli bina restorasyonu |
Bu bedellerin altındaki bir ev oturum izni vermez. Golden Visa ile alınan evler Airbnb gibi platformlarda kısa dönem kiralanamaz.
Yunanistan’da Çocuklarımın Üzerine Ev Alabilir miyim?
Çocukların adına satın alınan evlerin kadastro kaydı ile ilgili herhangi bir sorun yoktur. Ancak, bazı kadastro ofisleri buna izin vermemekte ve mahkeme kararı talep edebilmektedir. Noterden satın alınan bir evin satışını tamamlamak için, evin kadastroya kayıtlı olması gerekir. Evler çocukların adına satın alınabilir, ancak kadastro kayıtlarında sorun çıkmayacağına dair bir garanti yoktur. Bu nedenle, saygın danışmanlık firmalarıyla çalışmalısınız. Golden Visa’ya kimlerin dahil edilebildiğini Golden Visa’ya dahil aile üyeleri yazısında anlattık. Detaylı bilgi için bizimle iletişime geçin.
Yunanistan’daki Evler Eski mi?
Yunanistan’daki konut stokunun büyük bölümü eskidir. Golden Visa için satılan dönüşüm projelerindeki daireler ise baştan sona yenilenerek teslim edilir.
Yunanistan’da Tapu Sistemi Var mı?
Türkiye’deki gibi tapu dairesinde imzalanan bir tapu senedi yoktur. Satış noterde imzalanan sözleşmeyle yapılır ve mülk, KAEK numarasıyla Yunan Kadastrosu’na (Ktimatologio) kaydedilir. Günlük dilde bu işleme de “tapu” denir.
Renovasyon Kira Fiyatını Etkiler mi?
Yenileme kira bedelini çok değiştirmez, ancak evin daha hızlı kiralanmasını sağlar.
Yunanistan’a Gitmeden Ev Satın Alabilir miyim?
Evet. Vekaletname vererek vergi numarası, banka hesabı ve satış işlemlerini Yunanistan’a gitmeden tamamlayabilirsiniz. Golden Visa başvurusunda ise parmak izi için bir kez Yunanistan’a gitmeniz gerekir.
Yunanistan’da Türk Vatandaşlarının Mülk Edinme Kısıtlamaları Nelerdir?
Yunanistan’da sınır bölgelerinde (Kanun 1892/1990) AB dışından gelen alıcılar, ev almadan önce Savunma Bakanlığı’ndan özel izin almak zorundadır. Bu kural Türk vatandaşlarını da kapsar. Tam bir yasak değildir, ancak izin süreci uzundur ve olumlu sonuç garanti değildir.
Türk vatandaşları için izin gereken sınır bölgeleri
| Bölge | Örnek yerler | Durum |
|---|---|---|
| Evros (Meriç) ili | Dedeağaç, Semadirek Adası | İzin gerekir |
| Onikiadalar | Rodos, İstanköy (Kos), Meis, Sömbeki (Symi), İleriye (Leros), Kalimnos | İzin gerekir |
| Kuzey Ege adaları | Midilli, Sakız, Sisam | İzin gerekir |
| Diğer bölgeler | Atina, Pire, Glyfada, Selanik, Girit, Mikonos, Santorini, Halkidiki, Kavala | Serbest |
Liste örnek amaçlıdır; sınır bölgesi tanımı il ve ilçe bazında değişebilir. Alım öncesinde avukatınıza tapu bölgesini kontrol ettirin.
Yunanistan’da Ev Satın Alma Süreci
- Vergi numarası ve banka hesabı: Önce Yunan vergi numarası (AFM) alınır ve Yunanistan’da banka hesabı açılır. İkisi de vekaletle yapılabilir.
- Hukuki kontrol: Avukat, satıcıdan aldığı belgelerle mülkün borç, ipotek ve imar durumunu kontrol eder. Bu kontrol yaklaşık 2 gün sürer.
- Ön sözleşme ve kapora: Gerekirse noterde kapora sözleşmesi imzalanır.
- Vergi ödemesi: Tapu devir vergisi satıştan en az 3 gün önce bankadan ödenir.
- Satış: Satıcı, alıcı (veya vekili), noter ve avukat noterde bir araya gelir; ödeme bloke banka çekiyle yapılır.
- Kayıt: Satıştan sonra mülk kadastroda alıcının adına kaydedilir ve muhasebeci mülkü vergi numaranıza bağlar.
Süreç, ev seçildikten sonra ortalama 2 haftada tamamlanır. Golden Visa için alım yapıyorsanız ödemenin tamamı yurt dışından, banka kanalıyla ve kendi kaynağınızdan yapılmalıdır; konut kredisi kullanılamaz. Satıştan sonra Golden Visa başvurusu yapılır ve oturum kartı ortalama 6 ayda teslim alınır.
Gayrimenkul Alımında Vekalet Verme Yöntemleri
- Türk noterinden vekaletname: Türkiye’de noterde düzenlenir, apostil yaptırılır ve Yunancaya tercüme edilir. En hızlı ve ekonomik yoldur.
- Yunan konsolosluğundan vekaletname: Konsoloslukta tercüman eşliğinde düzenlenir; daha pahalıdır.
- Yunanistan’da noterde: Yunanistan’dayken doğrudan Yunan noterinde de vekaletname verebilirsiniz.
Vekil; vergi numarası, banka hesabı, ödemeler, satış, ikamet, kira ve fatura işlemlerini yürütebilir. Vekalet verdikten sonra banka hesabınızdaki hareketleri düzenli olarak kontrol etmenizi öneririz. Banka hesabının uzaktan nasıl açıldığını uzaktan Yunan banka hesabı açma yazısında anlattık.
Yunanistan’da Nereden Ev Alınır?
Aşağıdaki fiyatlar emlak ilanlarından derlenmiş örneklerdir ve 30 Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir.
Atina Satılık Ev
Atina merkezinde 90 m²’lik bir daire yaklaşık €180.000’dir. Merkezdeki müstakil evler genellikle €900.000–1.500.000, merkezden uzak olanlar €250.000–1.000.000 arasındadır. Güney banliyölerde ortalama metrekare fiyatı yaklaşık €3.895’tir. Semt rehberleri için: Glyfada rehberi ve Pire rehberi.
Selanik Satılık Ev
Selanik’te daireler yaklaşık €94.000–750.000, müstakil evler ve villalar €155.000–3.300.000 arasındadır. Ortalama daire fiyatı metrekare başına yaklaşık €2.804’tür.
Dedeağaç Satılık Ev
Dedeağaç’ta daireler €99.000–199.000 arasındadır; örneğin 55 m²’lik 1+1 bir daire yaklaşık €120.000’dir. Dedeağaç, Evros sınır bölgesindedir; Türk vatandaşlarının ev alması için Savunma Bakanlığı izni gerekir ve bu bölgedeki evler Golden Visa için önerilmez.
Thassos Adası’nda Satılık Ev
Thassos’ta müstakil evler €92.500–800.000 arasındadır; örneğin 38 m²’lik bir ev €92.500, 165 m²’lik bir ev €800.000.
İskeçe’de Satılık Daire
İskeçe’de daireler €70.000–123.000 arasındadır; örneğin 118 m²’lik bir daire €123.000.
Kos (İstanköy) Adası’nda Satılık Evler
Kos’ta müstakil evler €250.000–350.000 arasındadır. Kos, Onikiadalar sınır bölgesindedir; Türk vatandaşlarının ev alması için Savunma Bakanlığı izni gerekir.
Halkidiki’de Satılık Ev
Halkidiki’de fiyatlar €94.000’den başlar, lüks villalarda €17.000.000’a kadar çıkar.
Kavala’da Satılık Ev
Kavala’da müstakil evler €100.000–280.000 arasındadır; örneğin 275 m²’lik bir ev €280.000.
Meis Adası’nda Satılık Ev
Meis’te müstakil evler €300.000–1.200.000 arasındadır. Meis, Onikiadalar sınır bölgesindedir; Türk vatandaşlarının ev alması için Savunma Bakanlığı izni gerekir.
Fanari’de Satılık Ev
Fanari’de fiyatlar €145.000–250.000 arasındadır; örneğin 98 m²’lik bir daire €145.000, 151 m²’lik bir ev €250.000.
Rodos Adası’nda Satılık Ev
Rodos’ta evler €210.000–290.000 arasındadır; örneğin 92 m²’lik bir ev €280.000. Rodos, Onikiadalar sınır bölgesindedir; Türk vatandaşlarının ev alması için Savunma Bakanlığı izni gerekir.
Patras’ta Satılık Evler
Patras’ta denize yakın villalar ve geniş müstakil evler bulunur. Güncel fiyatlar için bizden ilan listesi isteyebilirsiniz.
Girit’te Satılık Evler
Girit’te evler €130.000–6.660.000 arasındadır.
Yunanistan Satılık Villa
Yunanistan’da villa fiyatları yaklaşık €100.000’den başlar ve lüks bölgelerde €17.000.000’u aşar. Örneğin Atina Vouliagmeni’de 5 odalı bir villa yaklaşık €8,4 milyon, Paros’ta 46 odalı bir villa yaklaşık €5,8 milyon, Mikonos’ta 40 odalı bir villa yaklaşık €24,5 milyondur.
Maliyetler ve Vergiler
Ev bedelinin üzerine, bugünkü oranlarla yaklaşık %6–8 ek maliyet hesaplayın. Yıllık emlak vergisi ENFIA, evin vergi değerine göre hesaplanır; afet sigortası yaptıran ev sahiplerine %20’ye kadar indirim uygulanır.
Yunanistan'da ev alırken ödenen masraflar
| Kalem | Oran / tutar | Not |
|---|---|---|
| Tapu devir vergisi | %3,09 | AB dışı alıcılar için 1 Temmuz 2027'den itibaren %15,45 olması planlanıyor; henüz kanunlaşmadı |
| Sıfır konutta KDV | %24 askıda | Askı sürdükçe sıfır konutta da tapu vergisi ödenir |
| Noter ve tapu tescili | yaklaşık %1–1,5 | Ev bedeline göre değişir |
| Avukat | yaklaşık %1 + KDV | Hukuki kontrol ve tapu işlemleri |
| Emlak komisyonu | %2–2,5 + KDV | Bazı projelerde satıcı öder |
| Golden Visa başvurusu | €2.000 + aile üyesi başına €150 | Kart başına ayrıca €16 |
| Sermaye kazancı vergisi | %15, askıda | 31 Aralık 2026'ya kadar satışta alınmıyor |
Oranlar 30 Ekim 2026 itibarıyladır ve değişebilir. Kesin hesap için alımdan önce avukatınızdan yazılı maliyet dökümü isteyin.
Yunanistan Dükkan Kiraları
- Atina Kifisia: 400 m², aylık €13.000 (€32,5/m²)
- Atina Pagkrati: 40 m², aylık €400 (€10/m²)
- Selanik: 110 m², aylık €900 (yaklaşık €8,2/m²)
- Rodos: 70 m², aylık €3.500 (€50/m²)
- İskeçe: 88 m², aylık €500 (yaklaşık €5,7/m²)
- Drapetsona: 25 m², aylık €400 (€16/m²)
- Terpsithea: 70 m², aylık €650 (yaklaşık €9,3/m²)
Yunanistan’da Arsa Fiyatları
- Zakynthos: 336,5 m² arsa, €35.000
- Kassandra (Halkidiki): 13.768 m² arsa, metrekare başına €8, toplam yaklaşık €110.000
- Eurostat 2023 verisine göre Yunanistan’da tarım arazisinin ortalama fiyatı hektar başına €36.824’tür.
Neden Yunanistan’da Ev Almalısınız?
- Oturum izni: Bölgeye göre €250.000 (dönüşüm projeleri), €400.000 veya €800.000’lik bir gayrimenkul yatırımıyla siz ve aileniz 5 yıllık, yenilenebilir oturum izni alırsınız.
- Schengen: Oturum kartıyla 29 Schengen ülkesine vizesiz seyahat edebilirsiniz: Yunanistan Golden Visa ile vizesiz gidilen ülkeler.
- Fiyatlar: Batı Avrupa’nın birçok şehrine göre konut fiyatları daha uygundur.
- Kira geliri: Evinizi yıllık sözleşmeyle uzun dönem kiraya verebilirsiniz. Golden Visa ile alınan evlerde Airbnb gibi kısa dönem kiralama yasaktır.
- Değer artışı: Merkezin dışında gelişen semtlerde değer artışı potansiyeli vardır.
- Vatandaşlık yolu: Yunanistan’da 7 yıl fiilen yaşayan ve Yunanca sınavını geçenler vatandaşlığa başvurabilir.
Yunanistan’da ev almak oturum izni sağlar mı?
Yalnızca Golden Visa eşiğini karşılayan bir ev alırsanız. Atina, Selanik ve büyük adalarda en az €800.000, diğer bölgelerde en az €400.000 ve 120 m²; dönüşüm projelerinde €250.000. Bu bedellerin altındaki bir ev oturum izni vermez. Ayrıntılar: Yunanistan Golden Visa şartları.
Kaynaklar
- Yunanistan Kanun 5100/2024 (Golden Visa yatırım eşikleri)
- Yunanistan Kanun 1892/1990 (sınır bölgelerinde mülk edinme)
- Yunanistan Göç Kanunu 5038/2023, madde 100
- Eurostat, tarım arazisi fiyatları (2023)
