Taş evlerden sahil kasabalarındaki lüks villalara kadar geniş bir yelpazede gayrimenkul fırsatları sayesinde İtalya’da ev satın almak giderek popüler hale geliyor. Yazımızın devamında yatırımcılara yardımcı olmak için önde gelen emlak sitelerine ve özet bölge analizlerine değiniyoruz. Keyifli okumalar dileriz.
Neden İtalya’dan Ev Almalısınız?
İtalya’da ev sahibi olmak; sanat, moda, tarih ve gastronominin zenginliğinde yaşamak anlamına gelir. Roma’da tarihin içerisinde bir apartman; Floransa’da sanatın merkezinde bir daire ya da Como Gölü’ne komşu bir villa – hangi konumu seçerseniz seçin, hayatınız her anıyla dolu olacak.
Toskana’nın tepelerinden Amalfi kıyılarına kadar uzanan doğal güzelliklerin içerisinde bir mülk İtalya’da sadece bir ev değil, yaşam tarzı sunar. Yaşamdan keyif almayı biliyorsanız ve sakin şehir yaşamının vaktinin geldiğini hissediyorsanız doğru ülke seçimindesiniz.
Toskana, Sicilya, Presicce gibi bölgelerde hâlâ uygun fiyatlı gayrimenkuller bulunabilir. Ayrıca belirli yatırım seviyelerini karşılayan yabancılar, oturum izni alarak Avrupa’da serbest dolaşım hakkı elde edebilir. Detaylar İtalya Yatırımcı Vizesi sayfamızda.
Popüler İtalya Emlak Siteleri
İtalya’da emlak yatırımı yapmayı planlıyorsanız uzman emlak danışmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz. Bu süreçte yerel pazar bilgisi ve hukuki süreç hakkında bilgi edinirken aynı zamanda alternatifleri değerlendirmek için aşağıda sıraladığımız emlak sitelerini de ziyaret edebilirsiniz. İşte 2025 yılı itibarıyla en popüler ve güvenilir İtalyan emlak siteleri:
Idealista.it : İspanya kökenli olan Idealista, İtalya’da da en çok tercih edilen emlak platformlarından biri. Geniş filtreleme seçenekleri, detaylı ilanlar ve kullanıcı dostu arayüzü ile dikkat çeker.
- Geniş ilan yelpazesi
- Kiralık ve satılık ilanlar için kapsamlı filtreler
Immobiliare.it : İtalya’nın en büyük yerli emlak portalı olan Immobiliare.it, her şehir ve bölge için binlerce ilan sunar. Özellikle yerli kullanıcılar arasında oldukça popülerdir.
- Yerel emlak ofisleriyle doğrudan bağlantı
- Detaylı fiyat analizleri
Casa.it : Casa.it, özellikle İtalya içinde yatırım yapmayı düşünen kullanıcılar için ideal bir kaynak. Satılık, kiralık, lüks gayrimenkul ve ticari emlak kategorileri bulunur.
- Profesyonel ilan düzeni
- 3D turlar ve video ile tanıtımlar
- Fiyat eğilimleri ve piyasa analizi
Gate-away.com: Yabancı yatırımcıları hedef alan Gate-away, İtalya’da ev sahibi olmak isteyen uluslararası alıcılar için hazırlanmıştır. İngilizce olarak hizmet verir.
- Yabancı alıcılara özel ilanlar
- Hukuki süreçlerde rehberlik
- İngilizce danışman desteği
Şehir |
120 m² Ev Fiyatı (€) |
Aylık Kira Geliri (€) |
|---|---|---|
Sicilya (Sicily) | 139.320 | 840 |
Presicce | 144.000 | 900 |
Genoa | 166.080 | 1.080 |
Torino (Turin) | 224.520 | 1.200 |
Padova | 252.000 | 1.275 |
Siena | 300.000 | 1.500 |
Toskana (Tuscany) | 300.960 | 1.800 |
Roma (Rome) | 374.880 | 1.560 |
Bologna | 414.000 | 1.800 |
Floransa (Florence) | 523.800 | 1.860 |
Milano | 648.000 | 2.160 |
Milano
Hareketli bir yaşam ve prestij arzuluyorsanız Milano’dan bir ev almanız yeterli olacaktır. Via Montenapoleone, Corso Vittorio Emanuele II gibi alışveriş caddeleri; Salone del Mobile, Milano Moda Haftası gibi uluslararası fuarlara konukluk eden Milano finans, moda, tasarım ve ticaretin merkezidir. Dünyanın her köşesinden turisti, iş merkezine ev sahipliği yapması şehrin gayrimenkul talebini sürekli yüksek tutar. Dolayısıyla bu yüksek talep, yatırımcılar için güçlü kira getirisi, istikrarlı değer artışı ve yüksek prestij anlamını taşır.
Milano’da satılık ev fiyatları son yıllarda istikrarlı bir şekilde artışa geçmektedir. Özellikle Porta Nuova, Brera, CityLife gibi prestijli semtlerde metrekare fiyatları 10.000 € seviyesini aşabilmektedir. Yüksek kira getirisi ve kârlı uzun vadeli gayrimenkul yatırımları arayan yatırımcılar; Centro Storico, Brera, Porta Venezia, Porta Nuova ve CityLife gibi şehir merkezine yakın ve ulaşım bağlantıları iyi olan bölgeleri tercih edebilir.
- Ortalama m² fiyatı: ~5.000 €
- Yıllık kira getirisi: %4,5
- Kira talebi: Yüksek, yıl boyu istikrarlı
Toskana
Avrupa’nın en romantik şehirlerinden biri olan Toskana, geniş şarap bağları, ortaçağdan kalma taş kasabaları (San Gimignano, Montepulciano gibi) ve Akdeniz kıyısına uzanan doğal güzellikleri ile yatırımcıların hayallerini süsler. Yüksek bütçeli ve orta segmentli yatırımcılara lüks villalar, rustik taş evler ve panoramik manzaralı çiftlik evlerinden yana çeşitli seçenekler sunar.
Toskana’nın kırsal alanlarında hâlâ uygun satılık ev fırsatları bulunabilir. Turizm sezonunda güçlü olduğu için kısa dönem kiralamalarda yüksek kira getirisi elde etmek mümkündür. Villa kiralamaları ve butik otel işletmeleri yatırımcılara ciddi kazanç sağlar.
- Ortalama m² fiyatı: ~2.500 €
- Kira getirisi: %3,5 – %5
- Avantajı: Turistik cazibe, sürdürülebilir kira geliri, doğal yaşam
Torino
Piemonte bölgesinde yer alan Torino İtalya gayrimenkul piyasasında hem sanayi hem de kültürel kimliğiyle öne çıkan bir şehirdir. Fiat gibi otomotiv devlerinin merkezi olması, şehre güçlü bir ekonomik altyapı kazandırır. Barok mimarisi ve tarihi meydanları ise estetik yaşamı tamamlar.
Torino satılık ev fiyatları, büyük metropollere kıyasla daha düşük seviyededir. Politecnico di Torino, Università degli Studi di Torino gibi öğrenci nüfusunun çoğunlukta olduğu ve sanayi sektöründe çalışan kesimin yaşadığı bölgelerde kira talebi yıl boyunca istikrarlı şekilde devam eder.
- Ortalama m² fiyatı: 2.000 €
- Kira getirisi: %4
- Avantajı: Endüstriyel merkez, uygun fiyat, istikrarlı kira geliri
Portofino
Portofino, Ligurya kıyısında yer alır ve turizm potansiyeli çok yüksektir.. Renkli evleri, yat limanı, dar sokakları ve doğal koyları ile büyüleyici olan bu küçük kasaba, dünya çapında ünlü isimlerin (David ve Victoria Beckham, Madonna, Rihanna, Naomi Campbell, Jennifer Lopez gibi) ve varlıklı yatırımcıların buluşma noktasıdır.
Portofino satılık ev fiyatları, kısıtlı yapılaşma ve yoğun talep nedeniyle İtalya’daki emlak sektörünün çok üzerindedir. Lüks segmentte yer alan villalar, deniz manzaralı apartman daireleri ve marinaya yakın konumlu mülklerin metrekare fiyatı ortalama 10.000 € civarındadır.
- Ortalama m² fiyatı: 10.000 €
- Kira getirisi: %3
- Avantajı: Lüks yaşam, turistik cazibe, yüksek prestij
Roma
İtalya’nın başkenti Roma; antik çağlardan günümüze uzanan zengin tarihi, sanat eserleri ve mimari şaheserleri ile yalnızca turistlerin değil, gayrimenkul yatırımcılarının da gözdesidir.
Roma satılık ev piyasası son derece çeşitli ve renklidir. Şehir merkezindeki tarihi apartmanlar ve özel konutlar yüksek bedellerle alıcı bulurken, çevre mahallelerde daha uygun fiyatlı modern daireler ve aile evleri bulunabilir. Turistik bölgelerdeki mülkler, Airbnb gibi kısa dönem kiralamalar için oldukça elverişlidir.
- Ortalama m² fiyatı: 4.000 €
- Kira getirisi: %4
- Avantajı: Tarihi ve turistik merkez, güçlü kira talebi
Como
Como Gölü kıyısındaki bu şehir, lüks segmentteki yazlık evler ve butik oteller için sıkça tercih edilir. Özellikle George Clooney gibi ünlü yıldızların burada mülk sahibi olması da şehri popüler hale getiren etkenlerden biridir. Yaz sezonunda kısa süreli kiralamalar gelir kaynağı sağlarken yılın diğer zamanlarında talep biraz düşük kalabilir. Ancak doğa ile iç içe ve sakin bir hayat sürdürmek isteyen yatırımcılar için Como’da ev almak ideal bir tercihtir.
- Ortalama m² fiyatı: 4.500 €
- Kira getirisi: %3,5
- Avantajı: Doğal güzellik, turizm potansiyeli
Presicce
Apulia (Puglia) bölgesinde yer alan bu küçük kasaba, son yıllarda “1 Euro ev” kampanyalarıyla adını duyurmuştur. Belediyenin sunduğu bu projelerle harabe durumda olan eski evler sembolik fiyatlara satılmakta, ancak yenileme yükümlülüğü bulunmaktadır. Düşük giriş maliyeti sayesinde genç yatırımcılar veya ikinci konut arayışında olanlar için cazip olabilir. Bölgenin tarihi dokusu ve güneşli iklimi yaşam kalitesini artırır.
- Ortalama m² fiyatı: 1.200 €
- Kira getirisi: %3
- Avantajı: Düşük giriş maliyeti, tarihi atmosfer
Padova
Padova, Venedik’e yakın önemli öğrenci kentlerinden biridir. Padova Üniversitesi’nin, Avrupa’nın en eski üniversitelerinden biri olması şehirde yıl boyu süren yoğun bir öğrenci hareketliliği sağlar. Öğrencilere yönelik küçük daireler ve paylaşımlı konutlar kiraya vermek istikrarlı gelir yaratır. Ayrıca şehir içi ulaşım ve sosyal olanaklar yatırımcılar için önemli artılardır.
- Ortalama m² fiyatı: 2.500 €
- Kira getirisi: %4
- Avantajı: Üniversite şehri, dengeli yatırım
Bologna
İtalya’nın en köklü üniversitelerinden birine ev sahipliği yapan Bologna, genç nüfusun yoğunluğu nedeniyle emlak yatırımları açısından hareketlidir. Özellikle şehir merkezine yakın bölgelerde daire yatırımı yapanlar yıl boyunca kira geliri elde edebilir. Kültürel etkinliklerin bol olması, akademik ortam ve gastronomik zenginlik şehri cazip kılar. Ayrıca konumu itibariyle kuzey ve güney İtalya arasında bir geçiş noktasıdır.
- Ortalama m² fiyatı: 3.000 €
- Kira getirisi: %4
- Avantajı: Öğrenci yoğunluğu, kültürel merkez
Floransa
Toskana’nın başkenti Floransa, Rönesans’ın doğum yeri olarak kabul edilir. Eşsiz bir şehirde, sanat dünyasında yaşamak isteyen kişilerin tercih ettiği merkezlerden biridir. UNESCO Dünya Mirası listesindeki tarihi merkezi, müzeleri ve katedralleri her yıl milyonlarca turisti ağırlar. Turistik bir yer olması da Floransa satılık ev piyasasında talebin yıl boyunca yüksek kalmasını sağlar. Yapılaşma ise sınırlıdır; bu durum mülklerin değerini zaman içerisinde daha da artırır.
Şehir merkezinde bulunan tarihi apartmanlar, şık loft daireler ve lüks villalar, hem uzun vadeli yatırım hem de turizm odaklı kısa dönem kiralama için idealdir. Özellikle butik otel ve Airbnb tarzı işletmeler, Floransa’da yüksek kârlılık potansiyeline sahiptir.
- Ortalama m² fiyatı: 4.500 €
- Kira getirisi: %3,5
- Avantajı: Sanat ve tarih şehri, güçlü turizm talebi
Mussomeli
İtalya’da uygun fiyatlı ev deyince Sicilya’nın iç kesimlerinde yer alan Mussomeli, düşük fiyatlı mülkleriyle dikkat çeker. Bu bölgede genellikle restore edilmesi gereken taş yapılar bulunmaktadır. Yatırımcılar için düşük maliyetli bir başlangıç fırsatı sunar. Bölge turizm açısından çok yoğun olmasa da tarih ve geleneklerle ilgilenen niş bir ziyaretçi kitlesi bulunur. Yenileme sonrası kısa dönem kiralama potansiyeli artabilir.
- Ortalama m² fiyatı: 1.000 €
- Kira getirisi: %2,5
- Avantajı: 1 Euro ev projeleri, düşük maliyet
Bari
Adriyatik Denizi kıyısında bulunan Bari, Puglia (Apulia) Bölgesi’nin başkentidir. Güney İtalya’nın önemli liman şehirlerinden biridir. Gelişmiş ticaretin yanı sıra son yıllarda turizm talebi de giderek artmaktadır. Università degli Studi di Bari Aldo Moro gibi üniversitelerin bulunması ve turizm yatırımcılar için Bari’de gayrimenkul yatırımını destekler. Orta segmentte yatırım yapmak isteyenler için dengeli ve sürdürülebilir bir piyasadır.
- Ortalama m² fiyatı: 2.000 €
- Kira getirisi: %3,5
- Avantajı: Akdeniz sahili, dengeli yatırım
Siena
Gelenekse “Palio” at yarışı festivali ile tanınan Siena, Ortaçağ dokusunu sürdüren küçük bir şehir. Siena gayrimenkul piyasası Toskana’nın genel ortalamasına yakındır. Şehirde yatırım getirisi turizm sezonunda artışa geçer. Kısa ya da uzun süreli kiralama ile gelir sağlamak mümkündür.
- Ortalama m² fiyatı: 3.000 €
- Kira getirisi: %4
- Avantajı: Tarihi dokular, turizm potansiyeli
Sardunya Adası
Sardunya Adası, İtalya’nın en büyük ikinci adası olup, masmavi denizi, beyaz kumlu plajları ve bozulmamış doğasıyla ünlüdür. Yatırımcılar için, sakin ve kaliteli bir yaşam arayışının yanı sıra turizm odaklı kazanç fırsatları sunar.
Sardunya Adası satılık ev piyasasında genellikle yazlık daireler, lüks villalar ve denize sıfır tatil evleri öne çıkar. Ada, özellikle yaz sezonunda yoğun turist çeker ve bu dönem yüksek kira getirisi sağlar; sezonluk kiralama stratejisi oldukça önemlidir. Deniz manzaralı mülkler ve popüler sahil kasabalarındaki evler, hem tatil amaçlı kullanım hem de kira geliri açısından değerlidir.
- Ortalama m² fiyatı: 2.800 €
- Kira getirisi: %3,5
- Avantajı: Ada yaşamı, turistik cazibe, yüksek sezon gelir potansiyeli
Sicilya
Sicilya, İtalya’nın en büyük adası olup, eşsiz tarihi mirası, doğal güzellikleri ve uygun yaşam maliyeti ile yatırımcılar için cazip bir destinasyondur. Palermo, Catania, Taormina gibi şehirler; sahil kasabalarından tarihi merkezlere, turistik bölgelerden kırsal alanlara kadar çok çeşitli gayrimenkul seçenekleri sunar.
Sicilya satılık ev fiyatları, İtalya ortalamasına göre daha düşüktür. Ortalama m² fiyatı 2.000 € seviyesindedir ve bu durum, düşük giriş maliyeti ile yatırım yapmak isteyenler için büyük bir avantaj sağlar. Özellikle yenileme ve restorasyon projeleri, tarihi yapıları modern konutlara veya turistik işletmelere dönüştürerek yüksek değer artışı potansiyeli sunar.
Adanın Akdeniz iklimi, yıl boyunca güneşli günler ve ılıman hava sağlar. Bu da hem yaşam kalitesini artırır hem de turizm sezonunu uzun tutarak kira gelirlerini destekler. Sicilya’da kısa dönem turistik kiralama kadar, uzun dönem yerel kiralama seçenekleri de yatırımcılar için istikrarlı bir gelir kaynağı olabilir.
- Ortalama m² fiyatı: 2.000 €
- Kira getirisi: %4
- Avantajı: Doğal güzellik, uygun maliyet, uzun vadeli değer artışı
Taranto
Puglia bölgesinde yer alan Taranto, Akdeniz’in sıcak kıyılarında yer alır. Deniz kenarında yaşam arzulayanlar için uygun fiyatlı bir alternatiftir. Özellikle sahil şeridine yakın bölgelerde yazlık konutlara ve kiralamaya olan talep artmaktadır. Liman şehri olması nedeniyle ticaretin de aktif olduğu bu kent, yatırım için çeşitlilik sunar.
- Ortalama m² fiyatı: 1.800 €
- Kira getirisi: %3,5
- Avantajı: Uygun fiyatlı kıyı yatırımı
Vergiler ve Masraflar (2025)
İtalya’da 2025 yılı itibarıyla ev alırken ödenecek vergiler, evin yeni veya ikinci el oluşuna ve alıcının ilk konutunu alıp almadığına göre değişir. İkinci el evlerde ilk konut için %2, diğer durumlarda %9 kayıt vergisi uygulanır. Yeni evlerde bu oran sırasıyla %4 ve %10 KDV olarak belirlenmiştir. Ayrıca sabit tapu harçları, noter masrafı, varsa ekspertiz ve tercüme ücretleri de ödenir. Emlakçı aracılığıyla alımlarda %3 komisyon alınır. Satın alma sonrası yalnızca ikinci evler için yıllık emlak vergisi (IMU) geçerlidir. İlk konut alımında 200.000€ değerinde bir evin masrafları ortalama olarak şu şekildedir:
Kayıt Vergisi (%2): 4.000 €
Noter Ücreti (%1,25 varsayım): 2.500 €
Ekspertiz (varsa): 400 €
Tercüme ve Yeminli Tercüman: 300 €
Sabit Tapu Harçları (3 adet): 300 €
Emlak Komisyonu (%3, opsiyonel): 6.000 €
Toplam: 13.500 €
İtalya Ev Alınca Vatandaşlık Veriyor mu?
İtalya’da yalnızca ev satın alarak vatandaşlık veya oturum izni almak mümkün değildir. Gayrimenkul yatırımı, İtalya’nın oturum ya da vatandaşlık programları kapsamında doğrudan bir hak sağlamaz. Ancak İtalya’da uzun vadeli yaşamak ya da vatandaşlık elde etmek isteyenler için Yatırımcı Vizesi (Investor Visa) gibi alternatif yollar bulunmaktadır.
Yatırım yaparak oturum izni veya vatandaşlık elde etmeyi düşünüyorsanız, İtalya Yatırımcı Vizesi programının detaylarına ilgili sayfamızdan ulaşabilir ve partnerlerimizle iletişime geçebilirsiniz.
