Portekiz’in gayrimenkul piyasası yıllar içerisinde göz alıcı şekilde popülerlik kazandı. Güvenli yaşamı, Avrupa Birliği üyesi olması, yatırımcılar tarafında gayrimenkul yatırımlarını cazip kılıyor. Portekiz’de mülk satın almak isteyenler için farklı ihtiyaç ve tercihlere hitap eden birçok mülk türü bulunmaktadır. 2023 yılına kadar gayrimenkul alımı yoluyla oturum izni hakkı da elde edilebiliyordu, ancak bu yatırım seçeneği kaldırıldı. Detaylara Portekiz Golden Visa sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Yazımızın devamında ise Portekiz’de ev alma süreci, fiyatlar, vergiler ve dikkat edilmesi gerekenlere değindik. Keyifli okumalar dileriz.
Neden Portekiz’de Ev Satın Almalısınız?
Avrupa’da yüksek yaşam standardı arıyorsanız, Portekiz tam size göre bir yer. Portekiz’de ev satın almanın avantajları arasında popüler turistik bölgelerde gayrimenkul sahibi olmak ve kısa ve uzun vadeli kiralamalar yoluyla gelir elde etmek sayılabilir. Lizbon, Porto ve Algarve bölgeleri, yüksek kira getirileriyle özellikle popülerdir. Portekiz’de yasal olarak ikamet etmek Schengen bölgesinde serbest dolaşım ve vergi avantajları gibi fırsatlar da sunar.
Portekiz’de Ev Alma Şartları Nelerdir? Türkler Portekiz’den Ev Alabilir mi?
Türk vatandaşları Portekiz’den ev satın alabilirler. Portekiz, yabancıların mülk edinmesine yönelik herhangi bir yasal kısıtlama uygulamamaktadır. Bu nedenle, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları da diledikleri gibi konut, daire veya villa gibi gayrimenkuller satın alabilirler.
Mortgage Kullanarak Ev Satın Alınabilir mi?
Portekiz’de mortgage (konut kredisi) kullanarak ev satın almak mümkündür. Portekiz bankaları, yabancı alıcılara ev alımında kredi imkânı sunmaktadır. Genel olarak şartlar şu şekildedir:
- Portekiz bankaları genellikle gayrimenkul değerinin %60 ila %80’i arasında kredi vermektedir.
- Gayrimenkul değerinin en az %20 ila %30’u tutarında peşinat ödenmesi gerekmektedir.
- Kredi vadeleri genellikle 25 ila 30 yıl arasındadır.
- Sabit ve değişken faizli kredi seçenekleri mevcuttur. Değişken faizli krediler genellikle EURIBOR (Avrupa Merkez Bankası referans faiz oranı) endeksine dayalıdır.
Portekiz Emlak Piyasası & Ev Fiyatları
Portekiz’de sahil şehirleri ve büyük metropollerdeki konut fiyatları, metrekare başına ortalama 3.000 € ila 5.000 € arasında değişmektedir. Kira getirileri genellikle %4 ila %7 seviyesindedir. Aşağıdaki tabloda, Portekiz’in önemli şehirlerinde 120 m² büyüklüğünde bir konutun ortalama satış fiyatı ve aylık kira getirisi yer almaktadır:
Şehir |
120 m² Ev Fiyatı (€) |
Aylık Kira Geliri (€) |
|---|---|---|
Lizbon | 480.000 | 1.800 – 2.200 |
Porto | 390.000 | 1.400 – 1.800 |
Faro (Algarve) | 350.000 | 1.200 – 1.600 |
Coimbra | 260.000 | 850 – 1.100 |
Braga | 240.000 | 800 – 1.000 |
Setúbal | 220.000 | 750 – 950 |
Portekiz’de Nereden Ev Alınır?
Portekiz’de ev satın almayı düşünenler için Lizbon ve Porto gibi büyük şehirler, güçlü kira getirileriyle öne çıkarken; Coimbra, Braga gibi şehirler daha uygun maliyetli yatırım fırsatları sunar. Algarve bölgesi ise yazlık ev ve turizm odaklı kısa dönem kiralama açısından oldukça caziptir.
Lizbon
Portekiz’in ve Avrupa’nın en eski başkenti olan Lizbon (Lisboa), ülkenin en büyük şehridir. Ülkenin en pahalı emlak piyasasına sahiptir. Talep ve popülerlik yıllar içinde artmaktadır. Konutların kira getirisi %5-8 arasında yüksek yatırım alternatifleri sunmaktadır. Şehir merkezinde metrekare fiyatları 4.000-7.000 € civarındadır.
- Ortalama m² fiyatı: 4.500 €
- Kira getirisi: %5
Porto
Porto, Portekiz’in en büyük ikinci şehridir. Douro Nehri’nin kıyısında yer alır. Lizbon’a kıyasla Porto daha sakin ve yaşanabilir bir şehirdir. Zengin bir şarap kültürü ve otantik bir yaşam tarzı sunar. Şehrin ekonomisi turizm, şarap ihracatı, teknoloji girişimleri ve hizmet sektörüne dayalıdır. Baixa, Ribeira ve Cedofeita mahalleleri, birçok kısa süreli kiralık daire ile popüler turistik yerlerdir. Daha lüks bir yaşam tarzı ve daha yüksek kira getirisi arayanlar Boavista ve Foz do Douro’yu tercih ederler.
- Ortalama m² fiyatı: 3.500 €
- Kira getirisi: %5,5
Faro (Algarve)
Algarve bölgesinin başkenti Faro, yazlık konut piyasasında önemli bir merkezdir. Şehir, özellikle kısa süreli kiralamaların yoğun olduğu yaz aylarında yüksek gelir potansiyeline sahiptir. Faro, özellikle Faro Havalimanı’nın açılmasından bu yana popüler bir turizm merkezi haline gelmiştir. Lüks otel kompleksleri ve golf tesisleri ziyaretçileri çekmeye devam etmektedir.
- Ortalama m² fiyatı: 3.200 €
- Kira getirisi: %6
Setúbal
Lizbon’un güneyinde yer alan Setúbal, canlı bir sahil yaşamı sunmaktadır. Gayrimenkullerin fiyatları 85.000 € civarındadır. Sahil manzarasındaki evler yaklaşık 130.000 €’ya satılmaktadır. Başkentten kısa bir sürüş mesafesinde bulunan Setúbal, günlerini plajda dinlenerek ve güneşin tadını çıkararak geçirmek isteyen yatırımcılar için ideal bir destinasyondur.
- Ortalama m² fiyatı: ~2.100 – 3.500 €/m²
- Kira getirisi: %5,9 – %6
Leira
Leiria, Porto ve Lizbon arasında yer alan tarihi bir şehirdir. Huzurlu ve kırsal bir yaşam tarzı arayan yatırımcılar için ideal bir konumdadır. Tarihi kalelerin pitoresk sokaklarla harmanlandığı bu büyüleyici şehir, 100.000 €’nun altında birçok ev sunmaktadır. Metrekare başına ortalama fiyat 1.600 € ile 2.000 € arasında değişmektedir. Leira, iç pazarda pay kapma potansiyeli yüksek bir şehirdir ve aileler ve emekliler için tercih edilen bir seçenektir.
- Ortalama m² fiyatı: ~1.600 €/m²
- Kira getirisi: ~4,39 %
Guarda
Her gün nefes kesici manzaralarla uyanmak istiyorsanız, Portekiz’in en büyük ve en yüksek şehirlerine ev sahipliği yapan Guarda Bara Alta bölgesini düşünün. Birçok ev 50.000 €’dan daha ucuza satılmaktadır. Bazı mülkler restorasyona ihtiyaç duyarken, diğerleri bakımlıdır. Bu, Portekiz’de uygun fiyatlı, bütçe dostu bir ev arayanlar için ideal bir seçenektir.
- Ortalama m² fiyatı: 700 – 1 416 €/m²
- Kira getirisi: %6,5–6,7
Portekiz’de Ev Satın Almak için En Hesaplı 6 Bölge
Portekiz, bütçeye uygun gayrimenkul arayanlar için birçok alternatif sunmaktadır. Merkezi konumlarda veya kasabalarda restorasyona ihtiyaç duyan mülkler bulunmaktadır. Düşük bütçeli onarım ve bakım çalışmaları yapılarak evleri yaşanabilir hale getirilen veya kiralanmaya uygun hale getirilen bölgeler, birçok yatırımcı tarafından tercih edilmektedir. Bu bölgeler şunlardır:
- Leiria
- Guarda
- Algarve
- Castelo
- Madeira
- Setubal
Portekiz’de Nasıl Gayrimenkul Satın Alınır?
Portekiz’de ev satın almak istiyorsanız, süreci karmaşık detaylarıyla birlikte tek başınıza yürütmek zorunda değilsiniz. Vergi numarası almaktan nihai tapu sözleşmesinin imzalanmasına kadar, deneyimli partnerlerimiz tüm süreci sizin adınıza profesyonelce yöneterek, taşınmanızın ve yatırımınızın güvenli ve sürprizler olmadan tamamlanmasını sağlar.
- Öncelikle, hayallerinizi ve isteklerinizi GVS partnerlerimiz ile paylaşın. Taleplerinizin netliği, hayalinizdeki eve giden yolculuğunuzun her ayrıntısını belirleyecektir. Küçük bir kasaba, sahil bölgesi, kırsal bir ortam mı yoksa şehir hayatı mı tercih edersiniz?
- Fiyat aralığınızı, sınırlarını, bütçenizi uzmanla paylaşın. Bu, arama sonuçlarınızı kriterlerinize uygun mülklerle sınırlandıracaktır. Size uygun evlere odaklanmak önemlidir.
- Portekiz’den neden ev satın alıyorsunuz? Yaşamak, emeklilik planlaması, tatil evi veya kira geliri ile uzun vadede değerini koruyacak bir yatırım amaçlı gayrimenkul için mi?
- Bir evden beklentileriniz nelerdir? İki veya üç yatak odası, iki veya üç banyo, bahçe veya çocuklar için bir oda ister misiniz? Teras, havuz alanı, özel garaj veya evcil hayvanlarınızın serbestçe hareket edebileceği bir alan ister misiniz? Bu faktörleri önceden bilmek, bir mülk satın alırken zaman kazanmanızı ve doğru evi bulmanıza yardımcı olacaktır.
- Portekiz’de ev satın almak, banka hesabı açmak, sözleşme imzalamak, faturalarınızı ödemek veya başka herhangi bir işlem yapmak için vergi kimlik numarası (número de identificação fiscal) almanız gerekir.
- Portekiz’deyseniz, pasaportunuz ve adres belgelerinizle yerel vergi dairesine başvurabilirsiniz. Yurt dışındaysanız, bir avukat veya vergi temsilcisi sizin adınıza gerekli işlemleri yapabilir. Partnerlerimiz, tüm yasal işlemleri yürütürken sizi bilgilendirmek için sanal turlar, ayrıntılı video turlar, fotoğraflar, kat planları ve emlak raporları sunar.
- Evinizi seçtikten sonra bir teklifte bulunacaksınız. Gerekirse, kabul için ön onay ve fon kanıtı sağlanacaktır.
- GSV partnerleri yasal ayrıntıları, tapu senetlerini, lisansları, planlama bilgilerini, sözleşmeleri ve mülkle ilgili herhangi bir borç veya yasal sorun olup olmadığını kontrol edecektir.
- Son tapu imzalama işlemine “escritura” denir ve tüm taraflar noterde hazır bulunur. Satıcıdan alıcıya mülkiyetin resmi devri, tapunun imzalanmasıyla gerçekleşir ve böylece Portekiz’de ev sahibi olursunuz.
- Satın alma işleminin tamamen sonuçlanması için taşınmazın sizin adınıza tescil edilmesi gerekir. Bu aşamada avukatınız gerekli belgeleri tapu dairesine ve vergi dairesine sunar. Resmi kayıtlar güncellendikten sonra mülkün yasal sahibi olarak kayıtlara geçersiniz.
Popüler Portekiz Emlak Siteleri
Portekiz’de ev arayanlar için, yerli halkın sıklıkla tercih ettiği bazı popüler emlak siteleri şunlardır:
Portekiz’in en büyük ve en kapsamlı emlak platformlarından biridir. Konut, ticari alan, arsa ve yazlık gibi birçok gayrimenkul türünü tek çatı altında sunar. Detaylı filtreleme özellikleri ve harita üzerinden arama fonksiyonuyla kullanıcı dostudur. İngilizce dil desteği de mevcuttur.
Modern ve sade arayüzü ile Portekiz genelinde kiralık ve satılık konut ilanlarını barındırır. Özellikle Lizbon, Porto ve Algarve gibi büyük şehirlerde güçlü ilan yoğunluğu bulunur. Yerli ve yabancı alıcılar tarafından yaygın şekilde kullanılır.
Portekiz’deki emlakçılar tarafından aktif kullanılan bir diğer büyük platformdur. Konut, arazi ve ticari mülk kategorilerinde geniş portföy sunar. Yeni projeleri ve inşaat halindeki konutları da listeler.
Dünyaca ünlü REMAX’in Portekiz ofis ağına ait resmî emlak sitesidir. Kaliteli danışmanlık hizmeti almak ve kurumsal güvenceyle alım yapmak isteyen yatırımcılar için önerilir.
Uluslararası emlak zinciri Century 21’in Portekiz ayağıdır. Hem şehir içi hem sahil bölgelerinde geniş portföy sunar. İngilizce ilan seçenekleri mevcuttur, özellikle yabancı alıcılar için uygundur.
Portekiz’de Ev Almak için Gerekli Belgeler
Portekiz’de ev alırken gerekli olan belgeler, hem yasal sürecin hem de tapu devrinin sorunsuz şekilde tamamlanması için önemlidir. Yerel yasal süreçlere hakim partnerlerimiz ilgili belgeleri sizin için temin eder:
- NIF – Vergi Numarası
- Geçerli Pasaport veya Kimlik Belgesi
- Portekiz Banka Hesabı Bilgileri
- Alım-Satım Sözleşmesi (Contrato de Promessa de Compra e Venda)
- Enerji Sertifikası (Certificado Energético)
- Tapu ve Kadastro Belgeleri
- Borçsuzluk Belgesi (Declaração de Dívida)
- Noter Onaylı Satış Sözleşmesi (Escritura Pública)
Emlak Vergisi Ne Kadar?
Portekiz’de emlak vergisi; mülkün türüne, değerine ve kullanım amacına göre değişiklik gösterebilir. IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), AIMI (Adicional ao IMI) vergi detayları aşağıdaki gibidir:
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – Belediye Emlak Vergisi: IMI, Portekiz’de mülk sahiplerinin her yıl ödemesi gereken bir belediye emlak vergisidir. IMI vergisi, mülkün vergi değeri (Valor Patrimonial Tributário – VPT) üzerinden hesaplanır. Bu değer, mülkün özellikleri, konumu ve yaşı gibi faktörler dikkate alınarak belirlenir. Vergi oranları, mülkün türüne ve bulunduğu belediyeye göre değişiklik gösterir:
- Kentsel mülkler için: %0.3 ila %0.45 arasında değişir.
- Kırsal mülkler için: %0.8 oranında uygulanır.
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – Mülk Satın Alma Vergisi: IMT, Portekiz’de bir mülk satın alındığında ödenen bir defalık vergidir. IMT vergisi, satın alma işlemi sırasında ödenir ve genellikle noter işlemlerinden önce tamamlanması gerekir. Vergi oranı, mülkün türüne, değerine ve alıcının niyetine (örneğin, birinci konut olarak mı yoksa yatırım amaçlı mı alındığına) bağlı olarak değişir:
- Birinci konut alımları için: %0 ila %6 arasında değişen oranlar uygulanır.
- İkinci konut veya yatırım amaçlı alımlar için: %1 ila %8 arasında değişen oranlar söz konusudur.
- Ticari mülkler için: %6.5 oranında sabit bir vergi uygulanır.
AIMI (Adicional ao IMI) – Yüksek Değerli Mülkler için Ek Vergi: AIMI, yüksek değerli mülk sahiplerine uygulanan ek bir emlak vergisidir. Mülklerin toplam vergi değeri üzerinden hesaplanır ve yıllık olarak ödenir. Bu vergi, toplam mülk değerinin belirli bir eşiği aşması durumunda devreye girer:
- Bireyler için: Toplam mülk değeri 600.000 €’yu aşarsa, %0.7 oranında AIMI uygulanır.
- Mülk değeri 1.000.000 €’yu aşarsa: %1 oranında AIMI ödenir.
- Şirketler için: Toplam mülk değeri üzerinden %0.4 oranında AIMI uygulanır.
Muafiyetler ve İstisnalar:
Geçici IMI muafiyeti: Brüt yıllık hane geliri 153.300 €’ya eşit veya daha az olan ve mülkün vergi değeri 125.000 €’yu geçmeyen durumlarda, üç yıllık geçici muafiyet sağlanabilir.
Kalıcı IMI muafiyeti: Hanehalkı yıllık brüt gelirinin, Sosyal Destek Endeksinin (IAS) yıllık değerinin 2,3 katına eşit veya daha az olması ve hanehalkı mülkünün toplam değerinin IAS’nin yıllık değerinin on katını geçmemesi durumunda kalıcı muafiyet uygulanabilir.
Tarihi veya rehabilitasyon alanlarındaki mülkler: 30 yılı aşkın bir süre önce inşa edilmiş veya Kentsel Rehabilitasyon Alanlarında bulunan binalara tanınan muafiyetler de mevcuttur.
Vergiler ve Ek Maliyetler
Portekiz’de gayrimenkul satın alırken yalnızca konut bedeli değil, bazı vergiler ve resmi masraflar da göz önünde bulundurulmalıdır. IMT (satın alma vergisi) ve damga vergisi, toplam maliyeti etkileyen başlıca kalemlerdir. IMT oranı mülkün türüne ve kullanım amacına göre değişebilir (%0–8 arasında). Yıllık IMI (emlak vergisi) ise mülkün değerine göre %0.3 ila %0.45 arasında değişir ve mülk sahibi olduktan sonra her yıl ödenir. KDV yalnızca ticari ya da yeni inşa edilmiş bazı projelerde geçerlidir.
- IMT – Mülk Satın Alma Vergisi (%6): €15.000
- Damga Vergisi (%0,8): €2.000
- Noter ve Tapu Kayıt Ücretleri: €1.200
- Avukat/Danışman Ücreti (tahmini): €10.000
Toplam Ek Maliyet €28.200
Portekiz Ev Alana Vatandaşlık Veriyor mu?
Artık yalnızca Portekiz’de ev satın alarak oturma izni veya vatandaşlık almak mümkün değildir. Golden Visa programı ise devam etmektedir; ancak yatırım kriterleri değişmiştir. Gayrimenkul yatırımı artık bu program kapsamında değerlendirilmemektedir. Güncel yatırım seçenekleri ve başvuru süreci hakkında ayrıntılı bilgiye Portekiz Golden Visa sayfamızdan ulaşabilir, uzman partnerlerimizle iletişime geçerek size en uygun çözüm hakkında destek alabilirsiniz.
