Portekiz’in ılıman iklimi, yüksek yaşam kalitesi, güvenli yapısı ve Avrupa Birliği üyesi olması, gayrimenkul yatırımlarını cazip kılıyor. 2023 yılına kadar gayrimenkul alımı yoluyla oturum izni hakkı elde edilebiliyordu, ancak bu yatırım seçeneği kaldırıldı. Detaylara Portekiz Golden Visa sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Yazımızın devamında ise Portekiz’de ev alma süreci, fiyatlar, vergiler ve dikkat edilmesi gerekenlere değindik. Keyifli okumalar dileriz.
Portekiz’de Ev Alma Şartları Nelerdir? Türkler Ev Alabilir mi?
Türk vatandaşları Portekiz’den ev satın alabilirler. Portekiz, yabancıların mülk edinmesine yönelik herhangi bir yasal kısıtlama uygulamamaktadır. Bu nedenle, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları da diledikleri gibi konut, daire veya villa gibi gayrimenkuller satın alabilirler.
Neden Portekiz’de Ev Satın Almalısınız?
Portekiz, ılıman iklimi, temiz plajları, zengin kültürel mirası ve güvenli yaşam koşullarıyla tanınan bir ülkedir. Sağlık ve eğitim sistemleri Avrupa standartlarındadır. Özellikle emekliler ve aileler için huzurlu bir yaşam sunar. Genel olarak Portekiz’de ev almanın avantajları şu şekilde özetlenebilir:
- Turistik bölgelerdeki gayrimenkuller, kısa ve uzun vadeli kiralama yoluyla gelir elde etme imkânı sunar. Özellikle Lizbon, Porto ve Algarve gibi bölgelerde gayrimenkul değerlerinde artış gözlemlenmektedir.
- Portekiz’de yasal ikamet hakkı elde eden bireyler, Schengen bölgesinde serbest dolaşım avantajından yararlanabilir. Bu durum, iş ve tatil amaçlı seyahatlerde büyük kolaylık sağlar.
- Gayrimenkul yatırımı doğrudan oturum izni sağlamasa da, Portekiz’de yaşamak isteyenler için farklı vize türleri bulunmaktadır:
D7 Vizesi: Pasif gelir sahipleri için uygundur.
Dijital Göçebe Vizesi: Uzaktan çalışan profesyonellere yöneliktir.
D2 Vizesi: Girişimciler ve serbest meslek sahipleri için idealdir. - Portekiz’in “Non-Habitual Resident” (NHR) programı, belirli şartları sağlayan yeni yerleşenlere 10 yıla kadar vergi avantajı sunar. Bu program, özellikle emekliler ve yüksek gelir grubundaki bireyler için oldukça caziptir.
Mortgage Kullanarak Ev Satın Alınabilir mi?
Portekiz’de mortgage (konut kredisi) kullanarak ev satın almak mümkündür. Portekiz bankaları, hem yerleşik olanlara hem de Portekiz’de ikamet etmeyen yabancı alıcılara kredi imkânı sunmaktadır. Bu durum, Portekiz’de mülk edinmek isteyen yabancılar için önemli bir avantajdır. Yabancılar için Mortgage şartları genel olarak şu şekildedir:
- Kredi Tutarı: Portekiz bankaları, genellikle mülk değerinin %60 ila %80’i arasında kredi sağlamaktadır.
- Peşinat: Yabancı alıcıların, mülk değerinin en az %20 ila %30’u kadar peşinat ödemesi gerekmektedir.
- Kredi Süresi: Kredi vadeleri genellikle 25 ila 30 yıl arasında değişmektedir.
- Faiz Türleri: Sabit ve değişken faizli kredi seçenekleri sunulmaktadır. Değişken faizli krediler, genellikle EURIBOR (Avrupa Merkez Bankası’nın referans faiz oranı) endeksine bağlı olarak belirlenmektedir.
Portekiz’de Ev Sahibi Olmak
Portekiz’de mülk satın almak isteyenler için farklı ihtiyaç ve tercihlere hitap eden birçok mülk türü bulunmaktadır. Aşağıda karşılaşabileceğiniz başlıca mülk türleri sıralanmıştır:
- Daireler (Apartamentos): Şehir merkezlerinde yaygın, tek veya çok odalı seçenekler.
- Müstakil Evler (Moradias): Bahçeli, geniş yaşam alanlı evler; özellikle banliyölerde.
- İkiz Evler: Ortak duvarlı, müstakil eve benzer ama daha ekonomik.
- Rustik Evler (Quintas): Kırsal alanlarda, bağ ve çiftlik evi tarzında.
Portekiz Emlak Piyasası & Ev Fiyatları
Portekiz’de sahil şehirleri ve büyük metropollerdeki konut fiyatları, metrekare başına ortalama 3.000 € ila 5.000 € arasında değişmektedir. Kira getirileri genellikle %4 ila %7 seviyesindedir. Aşağıdaki tabloda, Portekiz’in önemli şehirlerinde 120 m² büyüklüğünde bir konutun ortalama satış fiyatı ve aylık kira getirisi yer almaktadır. Bu tablo, yatırım yapmayı düşünenler için karşılaştırmalı bir analiz sunar:
Şehir |
120 m² Ev Fiyatı (€) |
Aylık Kira Geliri (€) |
|---|---|---|
Lizbon | 480.000 | 1.800 – 2.200 |
Porto | 390.000 | 1.400 – 1.800 |
Faro (Algarve) | 350.000 | 1.200 – 1.600 |
Coimbra | 260.000 | 850 – 1.100 |
Braga | 240.000 | 800 – 1.000 |
Setúbal | 220.000 | 750 – 950 |
Portekiz’de Nereden Ev Alınır?
Portekiz’de ev satın almayı düşünenler için Lizbon ve Porto gibi büyük şehirler, yüksek yaşam kalitesi ve güçlü kira getirileriyle öne çıkarken; Coimbra, Braga gibi şehirler daha uygun maliyetli yatırım fırsatları sunar. Algarve bölgesi ise yazlık ev ve turizm odaklı kısa dönem kiralama açısından oldukça caziptir.
Lizbon
Portekiz’in başkenti olan Lizbon, ülkenin en büyük şehri ve finans, kültür ile teknoloji alanlarında merkez konumundadır. Emlak fiyatları ülke ortalamasının üzerindedir. Şehir merkezinde metrekare fiyatları yaklaşık 4.000–5.000€ civarındadır. Yüksek kira potansiyeli ve güçlü yabancı yatırımcı ilgisiyle öne çıkar. Kira getirisi genellikle %4–6 arasındadır. Güncel olarak yaklaşık 7.800 daire ve ev ilanı bulunmaktadır.
- Ortalama m² fiyatı: 4.500 €
- Kira getirisi: %5
- Avantajı: Yüksek talep, likiditesi güçlü yatırım bölgesi
Porto
Porto, Portekiz’in ikinci büyük şehri olup hem tarihi dokusu hem de modern yaşam tarzıyla dikkat çeker. Emlak fiyatları Lizbon’a göre daha uygun, yatırım getirisi ise oldukça rekabetçidir. Gelişen turizm ve öğrenci nüfusu sayesinde kira getirisi %5–6 arasında seyretmektedir.
- Ortalama m² fiyatı: 3.500 €
- Kira getirisi: %5,5
- Avantajı: Yükselen piyasa, öğrenci ve turist yoğunluğu
Faro (Algarve)
Faro, Algarve bölgesinin başkentidir ve yazlık konut piyasasında önemli bir merkezdir. Özellikle yaz aylarında kısa dönem kiralama açısından yüksek gelir potansiyeline sahiptir. Yabancı yatırımcıların ilgisiyle emlak piyasası canlıdır.
- Ortalama m² fiyatı: 3.200 €
- Kira getirisi: %6
- Avantajı: Yüksek sezonluk kira getirisi, turistik talep
Algarve (Genel Bölge)
Algarve, Portekiz’in güney kıyısında yer alan tatil cennetidir. Bölge genelinde villa ve daire fiyatları çeşitlilik gösterir. Lüks konutlar, golf sahaları ve sahil şeridi nedeniyle üst gelir grubuna hitap eder. Kira getirileri yüksektir.
- Ortalama m² fiyatı: 3.000–4.500 €
- Kira getirisi: %6–7
- Avantajı: Lüks yazlık pazarı, kısa dönem kiralama potansiyeli
Popüler Portekiz Emlak Siteleri
Portekiz’de emlak alım süreci, yasal işlemler ve yerel prosedürleri bilmeyenler için karmaşık olabilir. Bu nedenle, partner emlak danışmanlarımızla çalışmak büyük avantaj sağlar. Hem dil bariyerini aşmanıza yardımcı olurlar hem de yatırımınızı güvence altına alırsınız. Portekiz’de ev arayanlar için, yerli halkın ve uluslararası kullanıcıların sıklıkla tercih ettiği bazı popüler emlak siteleri ise şunlardır:
Portekiz’in en büyük ve en kapsamlı emlak platformlarından biridir. Konut, ticari alan, arsa ve yazlık gibi birçok gayrimenkul türünü tek çatı altında sunar. Detaylı filtreleme özellikleri ve harita üzerinden arama fonksiyonuyla kullanıcı dostudur. İngilizce dil desteği de mevcuttur.
Modern ve sade arayüzü ile Portekiz genelinde kiralık ve satılık konut ilanlarını barındırır. Özellikle Lizbon, Porto ve Algarve gibi büyük şehirlerde güçlü ilan yoğunluğu bulunur. Yerli ve yabancı alıcılar tarafından yaygın şekilde kullanılır.
Portekiz’deki emlakçılar tarafından aktif kullanılan bir diğer büyük platformdur. Konut, arazi ve ticari mülk kategorilerinde geniş portföy sunar. Yeni projeleri ve inşaat halindeki konutları da listeler.
Dünyaca ünlü REMAX’in Portekiz ofis ağına ait resmî emlak sitesidir. Kaliteli danışmanlık hizmeti almak ve kurumsal güvenceyle alım yapmak isteyen yatırımcılar için önerilir.
Uluslararası emlak zinciri Century 21’in Portekiz ayağıdır. Hem şehir içi hem sahil bölgelerinde geniş portföy sunar. İngilizce ilan seçenekleri mevcuttur, özellikle yabancı alıcılar için uygundur.
Portekiz’de Ev Satın Alma Rehberi
Portekiz’de ev satın almak istiyorsanız, süreci karmaşık detaylarıyla birlikte tek başınıza yürütmek zorunda değilsiniz. Partner Portekiz danışmanlarımız ve deneyimli avukatlarımız, tüm süreci sizin adınıza profesyonelce yönetir. İşte genel adımlar:
- Danışmanlarımız, yatırım veya yaşam amacıyla beklentilerinize uygun mülkleri sizin için araştırır ve sunar.
- Avukatlarımız, mülkün tapu durumu, ipotek, haciz ya da benzeri risk taşıyan unsurlarını titizlikle inceler. Tüm belgeler detaylı olarak kontrol edilir.
- Alım sürecinde gerekli tüm belgeler avukatlarımızca hazırlanır. Sözleşmeler noter onaylı şekilde yürütülür, ödemeler yasal güvence altına alınır.
- Tapu devir işlemleri Portekiz Tapu ve Kadastro Kurumu nezdinde gerçekleştirilir. Vergi ve harç ödemeleri, danışmanlarımız tarafından organize edilir.
- Mülkün teslimi, tescili ve yıllık emlak vergisi gibi işlemler uzman ekibimiz tarafından takip edilir. Sizin adınıza resmi kurumlarla tüm iletişim kurulur.
- Portekiz, hâlâ Batı Avrupa’daki en cazip gayrimenkul piyasalarından biridir. Lizbon, Porto ve Algarve gibi bölgelerde kira getirileri %4–7 bandındadır. Mortgage imkânı, düşük yıllık emlak vergisi ve Non-Habitual Resident (NHR) gibi vergi avantajları, Portekiz’i hem yaşamak hem de yatırım için ideal kılmaktadır.
Portekiz’de Ev Almak için Gerekli Belgeler
Portekiz’de ev alırken gerekli olan belgeler, hem yasal sürecin hem de tapu devrinin sorunsuz şekilde tamamlanması için önemlidir. Satın alma süreci genellikle bir avukat veya emlak danışmanı tarafından yürütülür. Belgelerin büyük bölümü, ilgili uzmanlar tarafından temin edilir veya hazırlanır:
- NIF – Vergi Numarası
- Geçerli Pasaport veya Kimlik Belgesi
- Portekiz Banka Hesabı Bilgileri
- Alım-Satım Sözleşmesi (Contrato de Promessa de Compra e Venda)
- Enerji Sertifikası (Certificado Energético)
- Tapu ve Kadastro Belgeleri
- Borçsuzluk Belgesi (Declaração de Dívida)
- Noter Onaylı Satış Sözleşmesi (Escritura Pública)
Emlak Vergisi Ne Kadar?
Portekiz’de emlak vergisi; mülkün türüne, değerine ve kullanım amacına göre değişiklik gösterebilir:
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – Belediye Emlak Vergisi: IMI, Portekiz’de mülk sahiplerinin her yıl ödemesi gereken bir belediye emlak vergisidir. IMI vergisi, mülkün vergi değeri (Valor Patrimonial Tributário – VPT) üzerinden hesaplanır. Bu değer, mülkün özellikleri, konumu ve yaşı gibi faktörler dikkate alınarak belirlenir. Vergi oranları, mülkün türüne ve bulunduğu belediyeye göre değişiklik gösterir:
- Kentsel mülkler için: %0.3 ila %0.45 arasında değişir.
- Kırsal mülkler için: %0.8 oranında uygulanır.
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – Mülk Satın Alma Vergisi: IMT, Portekiz’de bir mülk satın alındığında ödenen bir defalık vergidir. IMT vergisi, satın alma işlemi sırasında ödenir ve genellikle noter işlemlerinden önce tamamlanması gerekir. Vergi oranı, mülkün türüne, değerine ve alıcının niyetine (örneğin, birinci konut olarak mı yoksa yatırım amaçlı mı alındığına) bağlı olarak değişir:
- Birinci konut alımları için: %0 ila %6 arasında değişen oranlar uygulanır.
- İkinci konut veya yatırım amaçlı alımlar için: %1 ila %8 arasında değişen oranlar söz konusudur.
- Ticari mülkler için: %6.5 oranında sabit bir vergi uygulanır.
AIMI (Adicional ao IMI) – Yüksek Değerli Mülkler için Ek Vergi: AIMI, yüksek değerli mülk sahiplerine uygulanan ek bir emlak vergisidir. Mülklerin toplam vergi değeri üzerinden hesaplanır ve yıllık olarak ödenir. Bu vergi, toplam mülk değerinin belirli bir eşiği aşması durumunda devreye girer:
- Bireyler için: Toplam mülk değeri 600.000 €’yu aşarsa, %0.7 oranında AIMI uygulanır.
- Mülk değeri 1.000.000 €’yu aşarsa: %1 oranında AIMI ödenir.
- Şirketler için: Toplam mülk değeri üzerinden %0.4 oranında AIMI uygulanır.
Muafiyetler ve İstisnalar:
Geçici IMI muafiyeti: Brüt yıllık hane geliri 153.300 €’ya eşit veya daha az olan ve mülkün vergi değeri 125.000 €’yu geçmeyen durumlarda, üç yıllık geçici muafiyet sağlanabilir.
Kalıcı IMI muafiyeti: Hanehalkı yıllık brüt gelirinin, Sosyal Destek Endeksinin (IAS) yıllık değerinin 2,3 katına eşit veya daha az olması ve hanehalkı mülkünün toplam değerinin IAS’nin yıllık değerinin on katını geçmemesi durumunda kalıcı muafiyet uygulanabilir.
Tarihi veya rehabilitasyon alanlarındaki mülkler: 30 yılı aşkın bir süre önce inşa edilmiş veya Kentsel Rehabilitasyon Alanlarında bulunan binalara tanınan muafiyetler de mevcuttur.
Vergiler ve Ek Maliyetler
Portekiz’de gayrimenkul satın alırken yalnızca konut bedeli değil, bazı vergiler ve resmi masraflar da göz önünde bulundurulmalıdır. Özellikle IMT (satın alma vergisi) ve damga vergisi, toplam maliyeti etkileyen başlıca kalemlerdir.
- IMT – Mülk Satın Alma Vergisi (%6): €15.000
- Damga Vergisi (%0,8): €2.000
- Noter ve Tapu Kayıt Ücretleri: €1.200
- Avukat/Danışman Ücreti (tahmini): €10.000
Toplam Ek Maliyet: €28.200
Toplam Ödeme: €278.200
- IMT oranı mülkün türüne ve kullanım amacına göre değişebilir (%0–8 arasında).
- Yıllık IMI (emlak vergisi) ise mülkün değerine göre %0.3 ila %0.45 arasında değişir ve mülk sahibi olduktan sonra her yıl ödenir.
- KDV yalnızca ticari ya da yeni inşa edilmiş bazı projelerde geçerlidir.
Portekiz Ev Alana Vatandaşlık Veriyor mu?
Artık yalnızca Portekiz’de ev satın alarak oturma izni veya vatandaşlık almak mümkün değildir. Golden Visa programı ise devam etmektedir; ancak yatırım kriterleri değişmiştir. Gayrimenkul yatırımı artık bu program kapsamında değerlendirilmemektedir. Güncel yatırım seçenekleri ve başvuru süreci hakkında ayrıntılı bilgiye Portekiz Golden Visa sayfamızdan ulaşabilir, uzman partnerlerimizle iletişime geçerek size en uygun çözüm hakkında destek alabilirsiniz.
