外国人可以在希腊大部分地区自由购房。罗德岛、科斯岛、莱斯沃斯岛、希俄斯岛、萨摩斯岛和亚历山德鲁波利斯等边境地区例外，非欧盟买家在这些地方购房须事先取得许可。
购房流程如下：
- 申请希腊税号
- 开立希腊银行账户
- 由律师进行尽职调查
- 在公证处签署买卖合同
通过授权委托书，全程无需亲自前往希腊。
目前房产转让税为3.09%。希腊计划自2027年7月1日起将非欧盟买家的税率提高至15.45%，尚未立法。
申请希腊黄金签证时，雅典的普通住宅须至少80万欧元、面积至少120平方米。25万欧元的公寓只有在商改住项目中才能申请黄金签证。
符合黄金签证要求的待售公寓
希腊黄金签证购房最低金额
| 地区 | 最低金额 | 条件 |
|---|---|---|
| 雅典（阿提卡）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过3,100人的岛屿 | 80万欧元 | 单套房产，面积至少120平方米 |
| 希腊其他地区 | 40万欧元 | 单套房产，面积至少120平方米 |
| 希腊全境 | 25万欧元 | 仅限商改住项目或历史保护建筑修复项目 |
低于上述金额的房产不能申请居留许可。黄金签证房产不得在Airbnb等平台短租。
可以用子女的名义在希腊买房吗？
可以。但部分土地登记处在为未成年子女登记房产时，可能要求提供法院裁定。因此，购房前请与律师确认登记流程。哪些家庭成员可以随同申请黄金签证，欢迎向我们咨询。
希腊的房子都很旧吗？
希腊大部分住房确实房龄较长。不过，面向黄金签证出售的商改住项目公寓都会经过全面翻新后交付。
希腊有房产证吗？
希腊没有统一颁发的”房产证”。房产交易通过在公证处签署的买卖合同完成，房产以KAEK编号登记在希腊土地登记系统（Ktimatologio）中，这份登记就是您的产权证明。
翻新会提高租金吗？
翻新对租金影响不大，但能让房子更快租出去。
不去希腊可以买房吗？
可以。通过授权委托书，申请税号、开立银行账户和签署买卖合同都可以远程完成。申请黄金签证时，您需要亲自前往希腊一次，录入指纹。
外国人在希腊购房有哪些限制？
根据希腊第1892/1990号法律，非欧盟买家在边境地区购房前，须向国防部申请特别许可，中国公民也包括在内。这并不是全面禁止，但审批时间较长，结果也无法保证。
非欧盟买家需申请许可的边境地区
| 地区 | 示例 | 状态 |
|---|---|---|
| 埃夫罗斯地区 | 亚历山德鲁波利斯、萨莫色雷斯岛 | 需要许可 |
| 多德卡尼斯群岛 | 罗德岛、科斯岛、卡斯特洛里佐岛、锡米岛、莱罗斯岛、卡林诺斯岛 | 需要许可 |
| 北爱琴海群岛 | 莱斯沃斯岛、希俄斯岛、萨摩斯岛 | 需要许可 |
| 其他地区 | 雅典、比雷埃夫斯、格利法达、塞萨洛尼基、克里特岛、米科诺斯、圣托里尼、哈尔基季基、卡瓦拉 | 无需许可 |
以上列表仅供参考；边境地区按市镇划定，可能有所变化。欧盟公民无需此许可。购房前请让律师核实房产所在位置。
雅典、比雷埃夫斯、格利法达、塞萨洛尼基、克里特岛、米科诺斯、圣托里尼、哈尔基季基和卡瓦拉不受此限制。我们推荐的黄金签证房产均不在边境地区。
希腊购房流程
- 税号和银行账户： 先申请希腊税号（AFM），再开立希腊银行账户，两项都可以委托办理。
- 法律尽职调查： 律师根据卖方提供的文件，核查房产是否有债务、抵押以及规划方面的问题。尽职调查约需2天。
- 预售合同和定金： 如有需要，在公证处签署定金合同。
- 缴税： 房产转让税须在签约前至少3天通过银行缴纳。
- 签约： 卖方、买方（或其代理人）、公证员和律师在公证处签约，以银行本票付款。
- 登记： 签约后，房产登记到买方名下，会计师将房产与您的税号关联。
选定房产后，整个流程平均约2周完成。
如果购房是为了申请黄金签证，全部房款须从境外通过银行转入，并且资金须来自您本人；不得使用房贷。签约后即可递交黄金签证申请，平均约6个月可以领取居留卡。
授权委托的几种方式
- 在您所在国的公证处办理： 在本国公证处办理授权委托书，再办理海牙认证（Apostille），并译成希腊语。这是最快、最经济的方式。中国已于2023年加入《海牙认证公约》，中国公证书可以直接办理海牙认证。
- 在希腊驻外使领馆办理： 在翻译陪同下于使领馆办理，费用较高。
- 在希腊公证处办理： 如果您人在希腊，可以直接在希腊公证处办理。
代理人可以办理税号、银行账户、付款、签约、居住登记、租赁和水电账单等事务。授权后，建议您定期查看银行账户的资金往来。如何远程开立银行账户，请参阅《如何远程开设希腊银行账户》。
在希腊哪里买房？
以下价格为根据房产广告整理的示例，截至2026年10月30日。
雅典房产
雅典市中心一套90平方米的公寓约18万欧元。市中心的独栋住宅一般为90万至150万欧元，远离市中心的为25万至100万欧元。南部郊区的平均房价约为每平方米3,895欧元。
各区介绍：
塞萨洛尼基房产
塞萨洛尼基的公寓价格约为9.4万至75万欧元，独栋住宅和别墅为15.5万至330万欧元。公寓平均价格约为每平方米2,804欧元。
亚历山德鲁波利斯房产
亚历山德鲁波利斯的公寓价格为9.9万至19.9万欧元，例如一套55平方米的一室一厅约12万欧元。该市位于埃夫罗斯边境地区，非欧盟买家须取得国防部许可，因此不推荐用于申请黄金签证。
萨索斯岛房产
萨索斯岛的独栋住宅价格为9.25万至80万欧元，例如38平方米的房子为9.25万欧元，165平方米的为80万欧元。
克桑西公寓
克桑西的公寓价格为7万至12.3万欧元，例如一套118平方米的公寓为12.3万欧元。
科斯岛房产
科斯岛的独栋住宅价格为25万至35万欧元。科斯岛属于多德卡尼斯群岛边境地区，非欧盟买家须取得国防部许可。
哈尔基季基房产
哈尔基季基的房价从9.4万欧元起，豪华别墅可达1,700万欧元。
卡瓦拉房产
卡瓦拉的独栋住宅价格为10万至28万欧元，例如一套275平方米的房子为28万欧元。
卡斯特洛里佐岛房产
卡斯特洛里佐岛的独栋住宅价格为30万至120万欧元。该岛属于多德卡尼斯群岛边境地区，非欧盟买家须取得国防部许可。
法纳里房产
法纳里的房价为14.5万至25万欧元，例如98平方米的公寓为14.5万欧元，151平方米的房子为25万欧元。
罗德岛房产
罗德岛的房价为21万至29万欧元，例如一套92平方米的房子为28万欧元。罗德岛属于多德卡尼斯群岛边境地区，非欧盟买家须取得国防部许可。
帕特雷房产
帕特雷有临海别墅和面积较大的独栋住宅。如需最新价格，欢迎向我们索取房源清单。
克里特岛房产
克里特岛的房价为13万至666万欧元。
希腊别墅价格
希腊别墅价格约从10万欧元起，豪华地段超过1,700万欧元。例如：
- 雅典武利亚格梅尼一栋5个房间的别墅约840万欧元
- 帕罗斯岛一栋46个房间的别墅约580万欧元
- 米科诺斯一栋40个房间的别墅约2,450万欧元
希腊房产网站
希腊大部分待售住宅和公寓都发布在以下两个网站上：
- Spitogatos（spitogatos.gr）：希腊最大的房产门户网站，可按地区、价格和面积筛选，并提供英文界面。
- XE（xe.gr）：希腊老牌分类信息网站，买卖和租赁房源丰富。
房源标价通常留有议价空间，且不会注明该房产是否符合黄金签证条件（视地区为80万欧元、40万欧元，或改建项目25万欧元门槛，以及面积要求和短租禁令）。购房前请让律师核查产权、债务和规划情况。租金水平可参阅我们移居希腊指南中的最新租金表。
购房费用和税费
除房价外，按目前税率，请预留约6–8%的额外费用。
每年的房产税（ENFIA）按房产的计税价值计算，为房产投保自然灾害险的业主最多可享受20%的减免。
相关指南： 希腊黄金签证家庭成员：哪些人可以随同申请？
在希腊购房的费用
| 项目 | 税率 / 金额 | 说明 |
|---|---|---|
| 房产转让税 | 3.09% | 计划自2027年7月1日起对非欧盟买家提高至15.45%，尚未立法 |
| 新房增值税 | 24%，暂停征收 | 暂停期间新房改缴房产转让税 |
| 公证及土地登记 | 约1–1.5% | 视房价而定 |
| 律师费 | 约1% + 增值税 | 法律尽职调查及合同 |
| 中介佣金 | 2–2.5% + 增值税 | 部分项目由卖方支付 |
| 黄金签证申请费 | 2,000欧元 + 每位家庭成员150欧元 | 每张居留卡另收16欧元 |
| 资本利得税 | 15%，暂停征收 | 2026年12月31日前出售房产不征收 |
以上税率截至2026年10月30日，可能调整。购房前请律师提供书面费用明细。
税制变化详情请参阅：《希腊黄金签证投资者的税收规则已更新》。
希腊商铺租金
- 雅典基菲西亚：400平方米，月租13,000欧元（每平方米32.5欧元）
- 雅典潘克拉蒂：40平方米，月租400欧元（每平方米10欧元）
- 塞萨洛尼基：110平方米，月租900欧元（每平方米约8.2欧元）
- 罗德岛：70平方米，月租3,500欧元（每平方米50欧元）
- 克桑西：88平方米，月租500欧元（每平方米约5.7欧元）
- 德拉佩特索纳：25平方米，月租400欧元（每平方米16欧元）
- 特尔普西西亚：70平方米，月租650欧元（每平方米约9.3欧元）
希腊土地价格
- 扎金索斯岛：336.5平方米土地，35,000欧元
- 卡桑德拉（哈尔基季基）：13,768平方米土地，每平方米8欧元，总价约11万欧元
- 据欧盟统计局2023年数据，希腊农业用地平均价格为每公顷36,824欧元。
为什么选择在希腊买房？
- 居留许可： 根据地区不同，投资25万欧元（商改住项目）、40万欧元或80万欧元的房产，您和家人即可获得5年期、可续签的居留许可。
- 申根： 凭居留卡可免签前往29个申根国家，详见《持希腊黄金签证免签前往的国家》。
- 价格： 与许多西欧城市相比，希腊房价更为实惠。
- 租金收入： 房产可以按年签约长期出租。通过黄金签证购买的房产禁止在Airbnb等平台短租。
- 升值空间： 市中心以外正在发展的区域具有升值潜力。
- 入籍途径： 在希腊实际居住满7年并通过希腊语考试，可以申请入籍。
在希腊买房能获得居留许可吗？
只有房产达到黄金签证门槛才能获得居留许可：
- 雅典、塞萨洛尼基和大型岛屿：至少80万欧元
- 其他地区：至少40万欧元
- 以上两档均要求单套房产面积至少120平方米
- 商改住项目：25万欧元
低于这些金额的房产不能获得居留许可。详情请参阅：《希腊黄金签证申请条件》。
资料来源
希腊第5100/2024号法律（黄金签证投资门槛）
希腊第1892/1990号法律（边境地区购置房产）
希腊移民法第5038/2023号，第100条
欧盟统计局，农业用地价格（2023年）
