希腊黄金签证向在希腊进行房地产或金融投资的非欧盟公民及其家人发放 5 年期、可续签的居留许可。房地产最低投资额按地区分别为 80 万欧元、40 万欧元，改建项目为 25 万欧元。无需在希腊居住。
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从购买房产到交付居留卡，所有阶段均由单一地点进行端到端管理。请联系我们以获取希腊黄金签证咨询。
房地产项目、黄金签证申请
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希腊黄金签证仍在实施。在雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过 3,100 人的岛屿，需购买价值至少 80 万欧元的单套住宅（至少 120 平方米）；希腊其他地区至少 40 万欧元。由商业用途改为住宅或修复登记建筑的房产，门槛为 25 万欧元。
许可有效期 5 年，只要保留投资即可续签；配偶、21 岁以下子女及双方父母可通过同一投资获得居留。大部分流程可通过授权委托书远程办理，只需赴希腊一次采集生物识别信息。
重要：2026 年 11 月，希腊议会通过法案，将税务居所在欧盟/欧洲经济区以外的买家购买住宅的房产转让税由 3% 提高至 15%。新税率适用于 2027 年 7 月 1 日起签署的产权契约。
最后更新：2026 年 11 月 13 日 · Golden Visa Solutions 及我们在希腊的合作律师希腊黄金签证是一项投资者项目，向进行合格投资的非欧盟/欧洲经济区公民及其家人发放 5 年期居留许可。其法律依据为《希腊移民法》（第 5038/2023 号法律）第 100 条，现行投资门槛由第 5100/2024 号法律规定。
该项目自 2013 年起实施，是欧洲最受欢迎的居留项目之一。购买房产仍是最常见的途径，此外还可通过基金、存款和政府债券等金融投资申请。
Golden Visa Solutions 通过由律师、公证人、工程师和房地产专家组成的合作网络，一站式管理从选房到领取居留卡的全部流程。
房地产途径的最低金额取决于房产所在地区：
| 区域 | 最低金额 | 条件 | 范围 |
|---|---|---|---|
| 第一区 | €800,000 | 单套房产，至少 120 平方米 | 阿提卡（含雅典）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过 3,100 人的岛屿 |
| 第二区 | €400,000 | 单套房产，至少 120 平方米 | 希腊其他所有地区 |
| 改建与修复 | €250,000 | 无地区和面积限制 | 由商业、办公或工业建筑改为住宅的房产，或登记建筑的修复 |
25 万欧元途径仅适用于改建和修复项目，且改建须在申请前完成。自 2025 年 11 月 11 日起生效的第 214926/2025 号部长决定要求此类项目提供工程报告并证明改建日期。
除房地产外，也可通过金融投资获得黄金签证：
| 投资类型 | 最低金额 | 说明 |
|---|---|---|
| 购买房产 | €250,000 – €800,000 | 视地区而定；房产可长期出租。 |
| 酒店/旅游住宅租赁（分时度假） | €400,000 起 | 旅游设施的长期租赁权；需逐个项目进行法律审查。 |
| 投资基金 / AIF | €350,000 | 仅投资于希腊或希腊证券的基金。 |
| 定期银行存款 | €500,000 | 存于希腊银行，期限至少 1 年，到期续存。 |
| 希腊政府债券 | €500,000 | 剩余期限至少 3 年。 |
| 公司股份、REIC 或封闭式基金 | €500,000 | 认购新发行股份或债券的出资。 |
| 上市股票 / 公司债券 | €800,000 | 在希腊市场交易的证券。 |
金融投资须通过希腊银行进行，并在许可期内持续持有。购买房产时，全部房款须在申请前通过银行从境外支付。
家庭成员无需额外投资，即可通过同一投资获得居留许可：
合法配偶或登记伴侣获得与投资人相同期限的许可。
21 岁以下未婚子女可纳入。年满 21 岁的子女转为单独许可。
投资人及其配偶的父母也可通过同一投资获得居留。
我们为您列出了精选的希腊黄金签证房地产项目。您可以联系我们以查看我们的整个投资组合并获取有关居留卡申请流程的详细信息。
大部分申请由律师通过授权委托书办理。在与我们合作伙伴办理的案例中，平均在购房后约 6 个月领取居留卡。
根据您的预算、家庭和目标确定地区和投资类型。律师核查房产的门槛、面积及是否位于边境地区。
律师凭授权委托书为您办理希腊税号（AFM）并远程开立银行账户。
完成产权、规划和债务核查后，通过银行付款，并在公证人面前签署产权契约。
申请以电子方式提交；新案件自动分配给排队最短的移民办公室。
赴希腊一次采集生物识别信息，并获得申请正在处理中的证明。
获批后签发 5 年居留卡。根据第 5275/2026 号法律，5 年期限自发卡之日起计算；只要保留投资，每 5 年续签一次。
以购买一套 40 万欧元二手住宅、携配偶和两名 18 岁以下子女的投资人为例（按目前 3% 转让税计算）：
| 项目 | 费率 / 金额 | 40 万欧元房产 |
|---|---|---|
| 房产转让税 | 3.09% | €12,360 |
| 登记（土地登记/地籍） | 0.48–0.68% | €1,920 – €2,720 |
| 公证费 | 0.8–1% + 24% 增值税 | €3,968 – €4,960 |
| 律师费 | 1–2% + 24% 增值税 | €4,960 – €9,920 |
| 居留许可费（投资人） | €2,000 | €2,000 |
| 居留许可费（配偶） | 每位 18 岁以上家庭成员 €150 | €150 |
| 居留卡 | 每人 €16 | €64 |
| 费用合计 | 不含房款 | €25,422 – €32,174 |
未包括：中介佣金（通常 2–4%）、医疗保险、翻译和海牙认证、年度房产税（ENFIA）。新房征收 24% 增值税而非转让税；该增值税暂停征收至 2026 年 12 月 31 日。
含市政附加费，目前实际税率为 3.09%，2027 年 7 月 1 日后为 15.45%：
| 房产价格 | 目前（3.09%） | 2027 年 7 月 1 日后（15.45%） | 额外成本 |
|---|---|---|---|
| €250,000（改建） | €7,725 | €38,625 | €30,900 |
| €400,000（第二区） | €12,360 | €61,800 | €49,440 |
| €800,000（第一区） | €24,720 | €123,600 | €98,880 |
税款按合同价格与官方（客观）价值中较高者计算，并在签署契约前缴纳。计算假设全部价款均需纳税。
做出投资决定前需要考虑的要点：
为黄金签证购买的住宅不得在 Airbnb、Booking 等平台短租。违者将被处以 5 万欧元罚款并撤销许可。允许长期出租。
移民部宣布将审查将部分房款返还买家的安排（保证租金、售后回租等）。若实际支付金额低于门槛，许可将面临风险；请让律师审查合同。
根据第 1892/1990 号法律，非欧盟公民在希腊边境地区购置房产须获批准，包括埃夫罗斯、亚历山德鲁波利斯以及莱斯沃斯、希俄斯、科斯和罗得岛等东爱琴海岛屿；律师应提前核查房产。
在 40 万和 80 万欧元门槛下，投资须为单套住宅，主要居住面积至少 120 平方米。不能通过购买多套小公寓凑足门槛。
希腊黄金签证不直接授予国籍。入籍的一般规定是申请前在希腊连续、实际居住 7 年，并通过希腊语（约 B1 水平）及历史文化考试。
由于黄金签证没有居住要求，不在希腊实际居住的年份不计入入籍年限。欧盟长期居留许可同样要求实际居住 5 年。
根据希腊移民与庇护部的数据：
移民部数据，由 IMI Daily 于 2026 年 8 月整理。目前大多数新申请采用 25 万欧元改建途径；积压案件已从 2025 年初的 5.2 万多件减少近一半。
将希腊与其他热门项目进行比较：
| 国家 | 最低金额 | 主要途径 | 许可期限 | 购房获得居留 |
|---|---|---|---|---|
| 希腊 | €250,000 | 房地产、基金、存款 | 5 年，可续签 | 是 |
| 葡萄牙 | €500,000 | 投资基金 | 2 年，每次续签 2 年 | 否 |
| 意大利 | €250,000 | 初创企业、公司、捐赠 | 2 年，可续签 | 否 |
| 保加利亚 | €511,292 | 持牌基金 | 直接永久居留 | 否 |
| 拉脱维亚 | €50,000 + €10,000 | 公司股本 | 最长 2 年 | 否 |
| 迪拜 | 200 万迪拉姆 | 房地产 | 10 年 | 是 |
在一张表中查看所有国家：黄金签证国家。
没有，项目仍在实施。2024 年门槛提高，按地区分别为 80 万欧元、40 万欧元，改建项目为 25 万欧元。
房地产最低为 25 万欧元，适用于改为住宅的房产或修复的登记建筑。普通住宅按地区需 40 万或 80 万欧元。金融途径最低为 35 万欧元的投资基金。
只有当房产由商业、办公或工业建筑改为住宅，或属于修复的登记建筑时才可以。以 25 万欧元购买的普通住宅不符合条件。
2026 年 11 月，希腊议会通过法案，将税务居所在欧盟/欧洲经济区以外的买家购买住宅的转让税由 3% 提高至 15%。新税率适用于 2027 年 7 月 1 日起签署的契约。黄金签证门槛不变，但 40 万欧元住宅的税款将由约 12,360 欧元增至 61,800 欧元。
不需要。保留许可没有最低停留要求。但入籍和欧盟长期居留需要实际居住。
依法应在 2 个月内作出决定，实际时间更长。在与我们合作伙伴办理的案例中，平均在购房后约 6 个月领取居留卡。
配偶、21 岁以下未婚子女及双方父母可通过同一投资获得居留。年满 21 岁的子女转为单独许可。
不能直接获得。入籍需在希腊实际居住 7 年并通过希腊语及历史文化考试；仅凭黄金签证年限不足以入籍。
不授予受雇工作的权利。投资人可以设立公司并成为股东；在希腊为雇主工作需另行申请许可。
不可以。为黄金签证购买的住宅不得短租，违者将被处以 5 万欧元罚款并撤销许可。允许长期出租。
不可以。全部款项须以自有资金通过银行从境外支付。
不可以。在埃夫罗斯、亚历山德鲁波利斯和东爱琴海岛屿等边境地区，非欧盟公民购置房产须经地区委员会批准。选房前需进行法律核查。
可在任意 180 天内免签前往 29 个申根国家，停留最多 90 天，但不赋予在其他申根国家居住或工作的权利。
配偶可以共同购买，其中一人为主投资人。非配偶共同购买时，每位共有人的份额须分别达到门槛。
本页信息基于相关法律及以下来源：
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