希腊计划将非欧盟国家公民购买住宅时的房产转让税从3%提高至15%，加上市政附加费，总税率将从3.09%升至15.45%。政府公布的生效日期为2027年7月1日，但截至2026年10月27日，该措施尚未立法。中国公民属于非欧盟买家，因此在适用范围内：购买一套40万欧元的住宅，税款将增加约4.9万欧元。此外，新房增值税暂停、资本利得税暂停、租金所得税新税档、ENFIA房产税减免以及短租禁令，也直接影响希腊黄金签证投资者。本文逐项说明现状及其对投资者的影响。
项目条件和总费用请参阅：希腊黄金签证条件与费用。
概览：希腊黄金签证投资者需要了解的税费
| 项目 | 目前 | 有何变化？ | 对投资者的影响 |
|---|---|---|---|
| 房产转让税 | 3.09% | 非欧盟买家为15.45%（公布的生效日期为2027年7月1日，尚未立法） | €400,000住宅增加€49,440 |
| 新房增值税 | 24%增值税暂停征收，目前缴纳3.09%转让税 | 已宣布2027年继续暂停，结束日期未定 | 若继续暂停，新房也适用15.45% |
| 资本利得税 | 15%，暂停征收至2026年12月31日 | 可能在2027年预算中重新讨论 | 目前出售房产的收益无需缴税 |
| 租金所得税 | 自2026年收入起新增25%税档 | €12,001–24,000部分由35%降至25% | 长期出租的税负下降 |
| ENFIA（年度房产税） | 投保住宅最高减免20% | – | 投保自然灾害险即可享受减免 |
| 短期出租 | 黄金签证房产禁止短租 | – | 罚款€50,000并撤销居留许可 |
15%房产转让税：非欧盟买家有哪些变化？
目前在希腊购买二手住宅，买方需缴纳3%的房产转让税，另加相当于税额3%的市政附加费，合计3.09%。税款按合同价格与房产官方评估价值（客观价值）中较高者计算，并须在公证处签署产权契约之前缴纳。
希腊总理米佐塔基斯于2026年9月6日在塞萨洛尼基国际博览会上宣布，将非欧盟买家的房产转让税税率提高至15%。政府表示，此举旨在抑制房价上涨。加上市政附加费，总税率将达到15.45%。
何时生效？
政府公布的生效日期为2027年7月1日。最初的报道提到2027年1月1日，随后为让正在进行的交易得以完成，日期推迟至2027年7月。截至2026年10月27日，相关法律草案尚未公布。在法律文本出台之前，生效日期、税率和豁免范围都可能发生变化。
谁需要缴纳？谁可以豁免？
按目前公布的内容，该税适用于欧盟及欧洲经济区以外国家公民（自然人）购买住宅。中国公民（包括香港、澳门特区护照持有人）均在适用范围内。
- 豁免：希腊裔人士（omogenis），需提供血统证明。
- 豁免：在希腊拥有长期居留身份者。黄金签证不属于这一身份。
- 不在范围内：商业地产、土地和工业设施。
- 目前公布的范围不包括公司，但最终法律文本可能将公司纳入。
黄金签证成本增加多少？
假设计税基础等于合同价格，含市政附加费。
| 房产价格 | 黄金签证途径 | 目前（3.09%） | 2027年7月1日后（15.45%） | 差额 |
|---|---|---|---|---|
| €250,000 | 改建项目 | €7,725 | €38,625 | +€30,900 |
| €400,000 | 雅典、塞萨洛尼基以外地区 | €12,360 | €61,800 | +€49,440 |
| €800,000 | 雅典、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托里尼 | €24,720 | €123,600 | +€98,880 |
公证、登记、律师费及居留许可规费不变。黄金签证投资门槛也保持不变，增加的只是购房时缴纳的税款。
25万欧元改建项目怎么办？
这是目前最大的悬而未决的问题。25万欧元黄金签证途径适用于由商业建筑改建而成的住宅。由于这类房产在出售时已登记为住宅，可能被纳入15%的征税范围。据希腊媒体报道，业界正在争取豁免或较低税率。在法律出台之前，25万欧元项目也应按15.45%的情形做预算。
已签预约合同，能否按原税率？
在希腊，只有在公证处签署产权契约并在土地登记处（Ktimatologio）登记后，产权才发生转移。定金、预订或预约合同都不转移产权。因此，除非法律另有规定，决定税率的是签署产权契约的日期。政府尚未说明预约合同是否受到保护。如果在建项目的过户时间晚于2027年7月，除非合同另有约定，增加的税款将由买方承担。建议与律师商讨在预约合同中加入”税法变更”条款。
通过公司购买是否可行？
在满足一定条件时，通过投资者持有的公司购房也可以申请黄金签证。但最终法律文本可能将公司纳入征税范围，公司架构本身也会带来额外的税务和会计负担。仅为规避这项税款而设立公司并不可取。
新房24%增值税暂停征收
2006年以后取得建筑许可的新房，出售时通常须缴纳24%的增值税。该增值税已暂停征收至2026年12月31日，在此期间新房也改为缴纳3.09%的房产转让税。政府于2026年9月宣布将继续暂停，但未公布结束日期。如果暂停在2027年继续，非欧盟买家在2027年7月1日后购买新房也将缴纳15.45%的转让税；如果暂停结束，则恢复征收24%增值税。
资本利得税暂停征收
希腊对出售房产的增值部分规定了15%的资本利得税。这项税收多年来一直被推迟，目前暂停征收至2026年12月31日。在此日期前出售房产，增值部分无需缴税。2027年是否继续暂停，将在预算程序中确定。
租金所得税：新增25%税档
自2026年取得的租金收入起适用新税档，首次按新税档申报将在2027年进行。
| 年租金收入 | 原税率 | 新税率（2026年收入） |
|---|---|---|
| €0 – 12,000 | 15% | 15% |
| €12,001 – 24,000 | 35% | 25% |
| €24,001 – 35,000 | 35% | 35% |
| €35,000以上 | 45% | 45% |
示例：年租金收入€20,000的投资者，原税制下需缴税€4,600（€12,000 × 15% + €8,000 × 35%），新税制下缴税€3,800（€12,000 × 15% + €8,000 × 25%），每年节省€800。
部分资料将最高税档的起点写为€36,000，发布前请核实。
ENFIA房产税的保险减免
ENFIA是希腊房产所有人每年缴纳的房产税。为住宅投保地震、火灾和洪水保险满12个月的业主可享受减免：应税价值在50万欧元以内的住宅减免20%，超过50万欧元的减免10%。投保不足12个月的，减免比例相应降低。减免只适用于已投保的住宅，而不是名下全部房产。
黄金签证房产禁止短租
通过黄金签证购买的住宅不得在Airbnb、Booking等平台进行短期出租。违规者将被处以5万欧元罚款，居留许可也将被撤销。房产只能以长期租赁合同出租。不少投资者原本计划通过短租获得收益，购房前应按长期租金重新测算回报。
2027年前应该做什么？
- 以过户日期为准安排时间。 决定税率的是产权契约的签署和登记。选定房产后过户约需2周，但应为文件和付款可能出现的延误预留几周时间。
- 按两种税率做预算：3.09%和15.45%。 40万欧元的住宅，两者相差约4.9万欧元。
- 提前规划资金出境。 从中国汇出购房款需要时间，请提前安排，并遵守中国的外汇管理规定。
- 在建项目要看交房时间。 如果过户时间晚于2027年7月，请在合同中写明增加的税款由谁承担。
- 核实房产所在区域。 非欧盟买家在部分边境地区（如埃夫罗斯州及东爱琴海部分岛屿）购房需要额外许可。
- 不要因赶时间而选错房产。 不要因为税率将提高，就购买不满足投资门槛或未完成法律尽职调查的房产。;
常见问题
15%房产转让税已经确定了吗？
中国公民需要缴纳15%的税吗？
黄金签证投资门槛会变吗？
黄金签证持有人可以豁免15%的税吗？
通过基金、存款或债券途径申请黄金签证会受影响吗？
黄金签证房产可以在Airbnb上出租吗？
参考资料
- Protothema – 15%房产转让税：豁免对象与黄金签证的不确定性（2026年9月8日）
- Katsouris Law Firm – Greece’s 15% transfer tax from 1 July 2027（2026年10月14日）
- Ballas Pelecanos Law – 15% property transfer tax（2026年9月14日）
- To Vima – 希腊延长住房税收优惠（2026年9月7日）
- Elxis – 租金所得税新税档（2025年9月19日）
- Hellas Direct – ENFIA保险减免
法律在希腊政府公报上公布后，官方文本链接将添加在本列表首位。
