保加利亚是欧盟成员国，自2025年1月1日起成为申根区正式成员，自2026年1月1日起使用欧元。因此，它是投资者、跨境企业主和退休人士最青睐的房地产市场之一。
然而，外国买家最常见的误解是：”在保加利亚花3万至5万欧元买一套公寓，就能获得欧洲居留许可和自由通行权。”这并不正确。在保加利亚购买普通公寓，无论价格多少，本身都不能获得居留许可。
本指南根据保加利亚《外国人法》，说明通过房产获得居留的真实条件、非欧盟公民的产权限制、通过公司（EOOD）购买土地、14号、15号和16号建筑文件，以及最新房价和购房费用。
在保加利亚买房能获得居留许可吗？简要回答
| 购买普通公寓 | 不能 无论价格多少，单纯购房都不能获得居留许可 |
|---|---|
| 价值 €306,775 及以上的房产 | 临时居留 原为 600,000 列弗；房价至少75%须为自有资金；每年续签 |
| €511,292 投资国家批准的基金 | 永久居留 原为 1,000,000 列弗；即保加利亚官方黄金签证 |
| 退休人士：住房 + 养老金 | 临时居留 凭养老金和住房申请D类签证，之后领取居留卡 |
| 商务代表处（TRO） | 临时居留 您在本国经营中的公司在保加利亚设立的代表处 |
| 非欧盟公民可以买公寓吗？ | 可以 可直接以个人名义购买；土地和独栋住宅需通过保加利亚公司（EOOD）购买 |
保加利亚已于2026年1月1日加入欧元区；原以列弗计的门槛按固定汇率（1欧元 = 1.95583列弗）换算为欧元。申请前请咨询律师。
最大误区：”买便宜公寓就能拿居留”
“在保加利亚买房能拿居留吗”这类搜索背后往往存在混淆：人们把可以通过购房获得居留的希腊黄金签证与保加利亚混为一谈。
法律事实是：根据保加利亚法律，以任何价格购买普通住房，买方都不会自动获得D类长期签证或居留许可。在阳光海滩、班斯科、布尔加斯或克尔贾利购买一套价值3.5万或8万欧元的公寓，您获得的仅仅是产权。
产权不会在您的护照上加一张居留卡。没有有效居留卡或多次入境申根签证的非欧盟业主，甚至不能免签前往自己的房子。
通过房产获得居留：€306,775 规则
保加利亚《外国人法》为通过房产获得居留设定了狭窄而较高的门槛：
- 最低投资： €306,775。该金额在加入欧元区前为600,000列弗，按固定汇率换算。
- 自有资金： 房价至少75%须为投资者自有资金，保加利亚房贷不得超过25%。
- 资金来源： 全部款项须从您在境外的个人银行账户汇入保加利亚。
- 多套房产： 不要求单套房产，总价值达到门槛的多套住宅或商业单位可合并计算。
- 许可类型： 每年续签的临时居留许可，不是永久居留。
- 实际情况： 由于官僚审查繁重、每年需缴续签费并需国家评估报告，这一途径很少被采用。
保加利亚官方黄金签证：基金投资
可直接获得永久居留的保加利亚官方黄金签证项目是通过投资而非购房实现的。根据《外国人法》第25条，向保加利亚金融监管委员会（FSC）批准的另类投资基金投资 €511,292（原为1,000,000列弗），即可获得永久居留。详情请见：保加利亚黄金签证
值得关注的进展：2026年7月，保加利亚政府向议会提交了一项法案。根据该法案，上一日历年在保加利亚居住不足六个月的永久居留持有人可能会被取消身份。该法案尚未通过。
非欧盟公民的产权限制
非欧盟公民在保加利亚购房时，需要了解一项宪法限制。
公寓、办公室和商铺
非欧盟公民可以个人名义在保加利亚购买公寓、办公室和商铺，没有特别限制。产权通过公证处出具的公证契约（Нотариален акт）登记在您名下。
土地和独栋住宅（宪法第22条）
根据保加利亚宪法，欧盟以外国家的公民不能以个人名义在保加利亚购买土地。如果您想购买乡村住宅、带花园的别墅或一块土地，建筑物下方的土地不能转让给您个人。
合法解决方案：在保加利亚设立公司（EOOD）
这一限制可通过保加利亚《商法》提供的简单合法方式解决：
- 在保加利亚登记局（Агенция по вписванията）以您的名义设立一家100%外资的一人有限责任公司（EOOD）。
- 最低注册资本仅为象征性金额（约1欧元），注册需3至5个工作日。
- 由于该公司是保加利亚法人，别墅或土地可登记在公司名下。作为公司唯一股东和经理，您通过公司拥有该房产。
购房须知的建筑文件：14号、15号和16号文件
保加利亚房源中常见的”Akt”文件，相当于建筑许可和入住许可：
- 14号文件（主体结构验收）： 建筑主体结构和屋顶已完工。取得该文件后即可办理产权过户，但建筑尚不能入住。
- 15号文件（施工移交）： 开发商已按设计完成施工，建筑可提交验收委员会。
- 16号文件（使用许可，即入住许可）： 最关键的文件，由国家验收委员会和市总建筑师签发。它证明水电、电梯和消防设施齐全，可以开设个人水电账户。
重要提示： 在没有16号文件的建筑中居住是不合法的。这类建筑的电费按工地费率计算，业主须支付正常电费的3至4倍。购买现房时，请务必索取”16号文件 / Разрешение за ползване”。
保加利亚房价与租金回报
加入欧元区和申根区后，保加利亚主要城市房价稳步上涨。尽管如此，与西欧各国首都相比，保加利亚每平方米房价仍属欧洲最低之列。
保加利亚各城市房价与租金回报（最新）
| 城市 | 每平方米价格 | 公寓平均总价 | 年租金回报率 | 特点 |
|---|---|---|---|---|
| 索非亚（首都） | €2,200 – €2,600 | €110,000 – €145,000 | 4.5% – 5.5% | 企业租客和外籍人士需求旺盛；资本增值最高 |
| 普罗夫迪夫 | €1,450 – €1,800 | €75,000 – €95,000 | 5.5% – 6.5% | 工业与科技走廊；大学生租客多 |
| 瓦尔纳（北部海岸） | €1,650 – €2,400 | €85,000 – €125,000 | 5.0% – 6.0% | 夏季旅游和港口贸易；海景项目 |
| 布尔加斯（南部海岸） | €1,300 – €1,700 | €65,000 – €90,000 | 5.0% – 5.8% | 距土耳其最近的大城市（距马尔科特尔诺沃口岸约1小时） |
| 阳光海滩 / 班斯科 | €650 – €1,200 | €35,000 – €55,000 | 6.0% – 9.0% （季节性） | 经济型度假公寓；注意高额物业费 |
| 克尔贾利 | €800 – €1,100 | €45,000 – €65,000 | 4.0% – 4.8% | 土耳其语社区较大；家庭及双重国籍人士需求 |
数据为平均区间，因楼龄、是否取得16号文件及位置而异。
保加利亚购房流程
- 法律尽调及抵押查询（Удостоверение за тежести）： 通过房产登记系统查询该房产是否存在查封、银行抵押或欠税。
- 初步买卖合同（Предварителен договор）： 约定价格、付款计划和交房日期，通常将10%定金存入托管账户。
- 公证契约（Нотариален акт）： 买卖双方在公证人面前完成交易。依法，超过10,000列弗（约5,113欧元）的付款必须通过银行进行。
- BULSTAT 登记： 购房后7天内通知税务机关，为外国买家办理BULSTAT号码。
在保加利亚买房的费用
在成交价之外，平均需额外支付5%至8%的交易费用（含中介佣金）：
相关指南： 在亚历山德鲁波利斯购房：房价、许可流程与注意事项
在保加利亚买房的费用
| 项目 | 费率 | 说明 |
|---|---|---|
| 市政房产转让税 | 2% – 3% | 因市而异；索非亚、瓦尔纳和布尔加斯通常为3% |
| 公证费 | 0.4% – 1.2% （+ 20% 增值税） | 按房产官方价值的国家累进费率计算 |
| 产权登记费 | 0.1% | 缴纳给登记局（Агенция по вписванията） |
| BULSTAT 登记 | 少量固定费用 | 外国买家必须办理的税号登记 |
| 中介佣金 | 2% – 3% （+ 20% 增值税） | 如通过中介购房，按市场标准收费 |
| 法律尽调及律师费 | 视情况而定 | 产权及抵押查询、合同审核 |
| 合计 | 平均 5% – 8% | 含中介佣金 |
费率为一般区间；具体金额请向律师索取书面费用明细。
房产业主获得居留的合法途径
如果购买普通公寓本身不能获得居留，非欧盟公民如何合法居住在保加利亚？实践中最常用的有三种途径：
- 退休人士：D类签证 + 住房
- 适用人群： 领取固定养老金的退休人士。
- 办理方式： 无需资本投资。证明您的养老金收入，并在保加利亚购买或长期租赁住房，即可申请D类长期签证，之后领取每年续签的临时居留卡。
- 商务代表处（TRO）
- 办理方式： 如果您在本国拥有一家正常经营并纳税的公司，可在保加利亚工商会登记设立该公司的商务代表处。
- 结合住房： 被任命为代表的人士以其在保加利亚购买的住房作为居住地址，申请居留许可。该途径无需雇用10名保加利亚员工。
- 保加利亚官方黄金签证（€511,292 基金投资）
对于不想应对公司营业额或养老金要求的投资者，这是最直接的途径。向国家批准的基金投资 €511,292 即可获得保加利亚永久居留。购房则作为独立的决策，用于获取欧元租金收益和分散投资。
想通过购房获得居留？选择希腊
如果您希望在欧洲直接通过购房获得居留，希腊提供这一途径：根据地区不同，可购买价值 €400,000 或 €800,000 的单套住宅，或投资 €250,000 的改建项目。居留卡平均约6个月签发，家庭成员可随同申请。详情请见：希腊黄金签证 和 希腊购房指南
结论
保加利亚房地产市场有三大优势：欧盟最低的企业所得税（10%）、欧元带来的金融稳定，以及优越的地理位置。但不应把购房视为”居留门票”。正确的做法是将购房与合适的法律途径（退休签证、商务代表处或基金投资）结合起来规划。
